• The Wall Street Journal

EZB-Politik löst Immobilienboom aus

    Von BRIAN BLACKSTONE und WILLIAM BOSTON
Mario Vedder/dapd

In Deutschland entsteht wieder mehr Wohneigentum. Das ist auch der Geldpolitik der EZB geschuldet.

FRANKFURT – Die niedrigen Leitzinsen der Europäischen Zentralbank heizen die Immobilienpreise in Deutschland an. Für Europas Krisen-Bekämpfer eröffnet sich damit eine neue Front im Ringen um die wirtschaftliche Erholung des Kontinents.

[BUBBLE.german]

Die Anzeichen für einen Immobilienboom in Deutschland bereiten der EZB Kopfschmerzen. Sie steht vor der schwierigen Aufgabe, eine einheitliche Politik zu Leitzinsen und Bankenregulierung zu finden, die auf Krisenländer wie Griechenland genauso passt wie auf wirtschaftlich erfolgreiche Staaten wie Deutschland.

Und während sich die meisten Länder der Eurozone mit hohen Schulden, Rezession und geplatzten Kreditblasen herumschlagen müssen, entwickelt sich in Deutschland ein anderes Problem: Der Immobilienmarkt zeigt erste Anzeichen einer Überhitzung.

Lange galt das Mantra, dass die Deutschen lieber zur Miete wohnen als ein Eigenheim zu besitzen. Im Vergleich zu Großbritannien und den USA ist in Deutschland der Anteil von Hausbesitzern deutlich geringer.

Doch die niedrigen Zinsen und das billige Geld haben den deutschen Immobilienmarkt aus seinem Winterschlaf geweckt. Im vergangenen Jahr stiegen die Grundstückspreise durchschnittlich um 5 Prozent, mehr als das Doppelte der Inflationsrate. In kleineren Städten spürt man das nicht so sehr, wohl aber in den angesagten Vierteln Berlins und anderer Großstädte. Dort steigen die Preise im zweistelligen Prozentbereich.

Seit die Schuldenkrise in Europa ausgebrochen ist, war die Geldpolitik der EZB auf den Schutz von Krisenländern am Rande der Eurozone wie Spanien oder Italien ausgerichtet: Deutschland profitierte von den historisch niedrigen Leitzinsen, die Investitionen ankurbelten, und von dem schwächeren Euro, der die Exporte stützte. Die deutsche Wirtschaft ist in den vergangenen zwei Jahren jeweils um 3 Prozent oder mehr gewachsen.

Hauspreise in Deutschland stehen auf der Prioritätenliste der EZB nicht sehr weit oben. Ihre Hauptaufgabe besteht darin, die Inflation der Eurozone bei etwa 2 Prozent zu halten. Aber bei der Größe Deutschlands könnte ein übertriebener Anstieg der Immobilienpreise eine Gefahr für das Wachstum und die finanzielle Stabilität darstellen.

EZB sind die Hände gebunden

Noch hat sich in Deutschland keine Blase gebildet, sagen Analysten. „Aber wenn man sich die Preisentwicklung in Deutschland in den letzten Jahren anschaut, dann muss man kein Genie sein, um zu erkennen, dass wir bei einem weiteren Anstieg von 20 Prozent in diesem Jahr vor einer Blase stehen", sagt Andrew Groom, Chef der Wertgutachten-Abteilung bei Jones Lang LaSalle in Deutschland.

Die Bundesbank beobachtet die Hauspreise genau und hat die EZB bereits dazu aufgefordert, den Strom an billigem Geld für die Banken Europas langsam herunterzufahren. Angesichts der unterschiedlichen wirtschaftlichen Entwicklung sei die Geldpolitik „vielleicht zu expansionistisch für einige Länder", sagte Bundesbank-Präsident Jens Weidmann bei der Vorstellung des Jahresabschlusses in der vergangenen Woche. „Die Konjunktur läuft relativ gut, und wir sehen bereits Entwicklungen, etwa bei den Vermögenspreisen, die wir als Notenbank aufmerksam beobachten müssen".

Ökonomen sind sich nicht einig, welche Möglichkeiten die Zentralbanken wirklich haben, solche Blasen zu verhindern. Der Internationale Währungsfonds hat präventive Handlungen gegen schnell ansteigende Immobilienpreise gefordert. Andere Experten warnen, dass eine voreilige Anhebung der Zinsen das Wachstum gefährden könnte.

Weidmann deutete an, dass der EZB die Hände gebunden sein. Die meisten deutschen Hypotheken seien an langfristigere Zinssätze gebunden, die sich nicht kurzfristig von der EZB-Politik beeinflussen ließen. Die nationalen Regierungen und die Aufsichtsbehörden sollten daher die ihnen zur Verfügung stehenden Mittel nutzen, um Blasen zu bekämpfen.

Zustrom treibt Preise

Ein Grund, der die Nachfrage nach Immobilien treibt, ist die Angst vor der Inflation. Seit der Hyperinflation der 1920er Jahre steckt die Angst vor einem Wertverlust ihres Geldes tief in den Deutschen drin. Gerade in der Schuldenkrise haben viele in Immobilien wieder eine sichere Geldanlage gesehen. „Es ist eine Kombination aus Angst und niedrigen Zinsen, die Investments in Wohneigentum antreibt", sagt Andrew Groom.

„Es ist gut möglich, dass ein Teil der von der EZB bereitgestellten Liquidität in den Häusermarkt geht und eine Blase erzeugt. Die Gefahr ist da", erklärt Kai Carstensen vom Münchner Ifo-Institut. Gerade in der bayrischen Hauptstadt sei es „schwer, eine Wohnung zu finden, wenn man nicht sehr reich ist", sagt Carstensen. Für Unternehmen sei es schwierig, neue Fachkräfte in die Region zu locken, ohne ihnen Gehaltserhöhungen anzubieten. Das wiederum könnte die Inflation beschleunigen.

Auch der Zustrom aus ländlichen Gebieten und kleineren Städten in die Zentren wie München oder Berlin treibt die Preise. Und der Neubau hält mit der Nachfrage nicht Schritt. In Berlin stieg der Nachschub neuer Wohngebäude von 2005 bis Ende 2011 nur um 0,9 Prozent an. Gleichzeitig suchten 4,8 Prozent mehr Haushalte eine neue Bleibe, so zahlen von Jones Lang LaSalle. In den ersten drei Quartalen 2011 steigen die Baugenehmigungen allgemein um 11 Prozent, die für Wohngebäude verdoppelten sich sogar.

Berlin war lange eine der günstigsten europäischen Großstädte. Doch jetzt steigen die Mieten scharf an. Die Durchschnittsmiete lag in der zweiten Jahreshälfte bei etwa 7,05 Euro, das sind 9,3 Prozent mehr als im Vorjahr, so Jones Lang LaSalle.

Letzte Blase zu Beginn der 1990er Jahre

Auch internationale Investoren mischen auf dem deutschen Immobilienmarkt mit. Whitehall Funds, eine Tochter von Goldman Sachs, und die Private Equity-Gruppe Cerberus stecken hinter der Hausverwaltungsfirma GSW Immobilien, die im vergangenen Jahr an die Börse ging. Beim Börsengang erzielte GSW 633,4 Millionen Euro, weitere 175 Millionen wurden bei einem Verkauf weiterer Anteile Anfang des JAhres eingenommen.

Ein moderater Anstieg der Immobilienpreise ist unvermeidlich und für die gesamte deutsche Wirtschaft förderlich. Aber wie die Blasen der vergangenen Jahre auf beiden Seiten des Atlantiks gezeigt haben, liegt die Gefahr in einem zu schnellen Anstieg. Platz die Blase, stehen Käufer und Banken vor dem Abgrund. Seit dem Platzen der spanischen Blase vor vier Jahren fallen dort die Preise. Im vergangenen Jahr waren es 11 Prozent, der größte Abschwung seit Beginn der Statistik.

Anfang der 1990er Jahre gab es in Deutschland zum bisher letzten Mal eine Immobilienblase. Nach der Wende wurde in Berlin und ostdeutschen Städten viel spekuliert. Doch seitdem hat sich Deutschland den Ruf erworben, solide zu wirtschaften und Schulden zu vermeiden.

Von den Immobilienkrisen der USA, Irlands, Spaniens und andere Länder blieb das Land bisher verschont. Dazu trugen auch die Reformen der Agenda 2010 bei, die die Ausgaben der deutschen Verbraucher sinken ließen – auch die für Immobilien.

Doch Analysten warnen, dass die gegenwärtige Ruhe trügerisch ist. Bis vor einigen Jahren machte sich auch in den USA niemand Sorgen über den Anstieg der Immobilienpreise. Dass sie im ganzen Land auf einmal einbrechen könnten, hatte da einfach niemand für möglich gehalten.

Kontakt zu den Autoren: brian.blackstone@dowjones.com und william.boston@dowjones.com

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