• The Wall Street Journal

Investoren im Immobilienrausch

    Von ALEXANDRA EDINGER und EYK HENNING

Der deutsche Immobilienmarkt bleibt ein Magnet für Investoren. Das zeigt sich auch an dem für den 1. Februar geplanten Börsengang der LEG Immobilien AG. Er könnte dem Unternehmen auf Anhieb eine Marktkapitalisierung von bis zu 3 Milliarden Euro bescheren. Momentan ist die Nachfrage nach Immobilienaktien groß - für den von Goldman Sachs gemanagten Fonds Whitehall, Mehrheitseigentümer der LEG, ein günstiger Zeitpunkt für einen Teilausstieg.

Sollten bei Anlegern angesichts des geplanten Ausstiegs jetzt die Alarmglocken schrillen? Schließlich ist die US-Investmentbank für ihr Gespür bei Investitionsentscheidungen bekannt. Analysten und Branchenvertreter sehen keinen Grund zur Panik. Sie glauben, dass der deutsche Immobilienmarkt und Immobilienaktien 2013 weiterhin Anlegers Liebling sein werden - auch wenn auch sie schon einzelne Warnzeichen ausmachen.

dapd

Häuser in Berlin-Mitte: Jeden Tag ziehen 115 Menschen in die Hauptstadt.

Nachdem die im Mittelwerteindex MDax notierten Immobilienaktien sich 2012 im Schnitt um 50 Prozent verteuert haben, sind viele der Unternehmen höher bewertet als der Wert ihrer Wohnungen abzüglich Schulden, im Fachjargon Net Asset Value genannt. Ein Zustand, der Bankern zufolge historisch gesehen nie lange Bestand hatte. LEG Immobilien dürfte davon aber profitieren: "Auch die LEG wird [beim IPO] mit einer kleinen Prämie zum NAV" bewertet werden, ist sich Ralf Groenemeyer, Head of Equity Strategy and Real Estate bei Westend Brokers sicher.

Und das Ende der Fahnenstange dürfte noch nicht erreicht sein. Bei den börsennotierten Immobilienaktien sind es insbesondere Übernahmefantasien, die die Kurse weiter nach oben treiben dürften, sagt Analyst Felix Parmantier von Close Brother Seydler Research. Als Übernahmeziele hat er insbesondere die Gagfah, TAG Immobilien und GSW Wohnen ausgemacht. "Alle drei würden sehr gut ins Beuteschema der Deutschen Wohnen passen", glaubt er. Die hatte Anfang der Woche fast 200 Millionen Euro über Nacht eingesammelt und kann weitere Aktien ausgeben. Allen genannten Immobilienkonzernen traut Parmantier in diesem Jahr erneut zu, stärker zu steigen als der MDax.

Aber auch fundamentale Gründe sprechen für eine weiterhin positive Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes. So ist die Nachfrage nach Wohnraum sowohl bei Mietern als auch Investoren bis auf Weiteres größer als das Angebot - zumindest in den Metropolregionen.

Als Zugpferd der europäischen Konjunktur zieht Deutschland immer mehr Zuwanderer an, allein in Berlin gibt es laut Marktexperten pro Tag einen Zuzug von 115 Personen. Analysten der Deutschen Bank rechnen vor allem mit einer Zuwanderung aus der kriselnden europäischen Peripherie sowie aus Osteuropa und machen zudem eine Zunahme an Ein- bis Zweipersonenhaushalten aus.

Die Nachfrage nach Wohnungen nimmt also zu - insbesondere im schicken München, den angesagten Ecken von Berlin sowie in Frankfurt, Hamburg und Köln. Verschärft wird die Situation dadurch, dass in den meisten Metropolregionen in den vergangenen Jahren zu wenig neuer Wohnraum geschaffen wurde. Mieter müssen immer tiefer in die Tasche greifen, um sich ihr Traumapartment zu sichern.

Ändern wird sich daran erst mal nicht viel. Zu hoch sind die Baukosten im Vergleich zum Kauf. Die Mieten müssten schon um das Doppelte steigen, um für eine spürbare Zunahme der Bautätigkeit zu sorgen. Dazu wird es jedoch wohl nicht kommen. Branchenexperten gehen davon aus, dass die Wohnungspreise bis Ende September in den Städten Berlin, Augsburg, Hamburg, München und Nürnberg um zehn Prozent ansteigen.

Deutscher Markt gilt als sicherer Hafen

Angesichts solcher Statistiken gilt der deutsche Markt bei ausländischen Investoren als sicherer Hafen. Und zwar einer, der bislang noch gar nicht richtig angesteuert wurde. Zwar sorgten griechische Reeder mit Immobilienkäufen in Berlin bereits für Schlagzeilen und das Gefühl, es sei ein Ansturm ausgebrochen. Branchenvertretern zufolge wird dieser aber erst noch kommen.

Eine Umfrage von Ernst & Young Real Estate unter europäischen Immobilieninvestoren ergab, dass 99 Prozent der Befragten Deutschland im Vergleich zu seinen Nachbarländern als einen attraktiven oder sehr attraktiven Markt einschätzen. Hartmut Fründ, Managing Partner bei der Ernst & Young Real Estate GmbH, bescheinigt den deutschen Märkten eine "große internationale Anziehungskraft" und erwartet, dass ausländische Investoren 2013 eine größere Rolle in Deutschland spielen werden.

Die Schattenseite: Die Zahl der Interessenten sei derzeit so hoch, dass bei Weitem nicht alle im jeweils favorisierten Segment fündig würden. "Favorisiert werden oft Core-Immobilien, also sichere Investments mit bonitätsstarken Mietern in guten Lagen."

Eine Blase sehen Experten trotzdem nicht. "In einigen deutschen Metropolen breiten sich die Preisanstiege aus, aber angesichts der jahrelangen Stagnation am deutschen Wohnimmobilienmarkt ist dies teilweise ein Prozess des Aufholens", erläutert Ulrich Kater, Chefvolkswirt der Deka Bank, den aktuellen Trend. In der Regel geht einer Blase ein starkes Kreditwachstum voraus. Kater zufolge ist die Entwicklung bei den Wohnungsbaukrediten aber unauffällig. Auch für die Allianz bleibt Deutschland ein attraktiver Investitionsstandort. Zwar zögen die Preise an, "eine Marktüberhitzung ist dennoch nicht zu erkennen", erklärt Stefan Brendgen, Geschäftsführer von Allianz Real Estate Germany.

Banker und Branchenexperten sehen aktuell lediglich zwei Faktoren, die zu einem abrupten Ende der Immobilienrally führen könnten. Da wäre zum einen das aktuell niedrige Zinsniveau. Sollte sich die Europäische Zentralbank dazu entschließen, die Zinsen anzuheben, würde die Finanzierung von Käufen großer Immobilienportfolien teurer. Für die börsennotierten Immobilienunternehmen ginge es angesichts steigender Zinskosten auch erst mal bergab.

Außerdem stehen in Deutschland Wahlen zum Bundestag an. Sollte Peer Steinbrück neuer Kanzler werden, könnte er seine Ankündigung umsetzen, die Mietpreissteigerung zu begrenzen. Bei den Wählern macht er sich mit solchen Aussagen beliebt. Ob damit das Problem der gestiegenen Nachfrage und der notwendigen Neubauten behoben wird, sei allerdings dahin gestellt. Schließlich bauen Investoren nur dann, wenn es sich finanziell auch lohnt. Und in den Metropolen muss man sich nun eben sputen, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Wie so oft haben Politiker den Trend verschlafen, dass die Flucht aufs Land out ist und man lieber wieder zentral wohnt. Und der Mieter zahlt den Preis.

Kontakt zu den Autoren: Alexandra.Edinger@wsj.com und eyk.henning@dowjones.com

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