• The Wall Street Journal

Superreiche strömen in Luxusmietwohnungen

    Von CANDACE JACKSON und LAUREN SCHUKER BLUM

Als Don Peebles mit seiner Familie von Florida nach Manhattan zog, entschied er sich, zwei nebeneinander liegende Wohnung auf dem neunten Stockwerk zu einem 440 Quadratmeter großen Luxusheim mit sieben Schlafzimmern und neun Bädern zu kombinieren. Seine Frau Katrina dekorierte die Wohnung an der Upper West Side mit abstrakten Gemälden aus ihrer Kunstsammlung, ließ die Küche neu tapezieren und kaufte Plüschsofas für das Wohnzimmer.

Peebles hat große Summen in die Wohnung investiert, obwohl sie ihm gar nicht gehört. Stattdessen zahlt die Familie jeden Monat 35.000 Dollar Miete. So bleiben sie flexibel, falls sie wieder umziehen wollen. „Unser Hauptwohnsitz muss keine gute Investition sein", sagt er.

Luxus zum Mieten

Immer mehr Menschen, die sich eine eigene Luxusvilla problemlos leisten könnten, entscheiden sich stattdessen, zu mieten. Einige wollen ihr Geld lieber am Finanzmarkt oder in ihr Unternehmen investieren, anstatt hohe Anzahlungen auf eine Immobilie zu machen. Doch Mieten von zehntausenden Dollar pro Monat nehmen sie für ihren gewünschten Lebensstil in Kauf.

Dadurch wächst das oberste Segment des Mietmarkts derzeit rasant. In New York machten Wohnungen und Reihenhäuser für mindestens 15.000 Dollar Miete pro Monat im Dezember 1,3 Prozent des Marktes aus; im Vorjahr lag diese Zahl noch bei 0,5 Prozent, sagt Jonathan Miller, Präsident der Gutachterfirma Miller Samuel. Auch die Mietpreise steigen: Der mittlere Preis für Immobilien über 15.000 Dollar Miete ist im Jahresvergleich um 23,1 Prozent gestiegen. Landesweit sind die Leerstände von Mietobjekten im vierten Quartal 2012 auf 4,5 Prozent gefallen, nach 5,2 Prozent im Vorjahreszeitraum, berichtet die Immobilienanalysefirma Reis. So niedrig waren die Leerstände zuletzt im dritten Quartal 2001.

Viele warten, bis die Häuserpreise wieder sinken

Astrid Pillay, Maklerin bei Halstead in Manhattan, hat im Dezember zwei Mietwohnungen zu je 35.000 Dollar pro Monat vermittelt und bot einem Verkäufer eines Reihenhauses kürzlich eine Million Dollar für einen Mietvertrag über zwei Jahre. Viele ihrer Kunden hätten vor kurzem ein Eigenheim verkauft und wollen warten, bis der Immobilienmarkt sich wieder abwärts bewegt, bevor sie erneut kaufen.

Andere Makler glauben, dass das begrenzte Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern dem Mietmarkt ebenfalls geholfen hat. „Bei den aktuellen Preisen lässt man sich nicht einfach auf das ein, was gerade auf dem Markt ist", sagt Noble Black, Makler bei Corcoran.

Nick Springett

BEVERLY HILLS: In diesem Haus des Immobilien-Magnaten Leonard Ross am Beverly Drive lebte William Randolph Hearst bis zu seinem Tod. Jetzt wird es für 500.000 bis 600.000 Dollar im Monat vermietet.

Gerade sind drei Penthäuser im schicken Hochhaus „New York by Gehry" für 30.000 bis 50.000 Dollar pro Monat auf den Markt gekommen. Ein-Zimmer-Apartments auf einem höheren Stockwerk kosten hier mindestens 5.500 Dollar pro Monat. Die größte Wohnung in dem Gebäude liegt auf dem 76. Stockwerk und hat eine Fläche von 350 Quadratmetern. Inklusive ist ein anliegendes Studioapartment für Kindermädchen oder Schwiegereltern. Jährlich kostet die Wohnung über 600.000 Dollar.

In Kalifornien steigen Mietpreise für Luxusimmobilien jährlich um fünf bis zehn Prozent, sagt Bill Witte, Vorstand der Immobilienfirma Related California. In San Francisco, wo die Firma ein Gebäude mit Luxuswohnungen unterhält und derzeit noch weitere baut, sind die Mieten schon zehn Prozent höher, als sie bei ihrem Höhepunkt vor der Rezession waren. Im Paramount, dem 40-stöckigen Luxusmiethaus in der Innenstadt von San Francisco, liegen die Mieten mittlerweile über 48 Dollar pro Quadratmeter. Vor der Rezession lagen sie höchstens bei 43 Dollar. Related hat dort kürzlich eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von 110 Quadratmetern für 6.850 Dollar pro Monat vermietet.

Im 60-stöckigen Millennium Tower im Finanzbezirk von San Francisco, wo Risikokapitalgeber Tom Perkins ein Penthaus besitzt und der pensionierte Quarterback Joe Montana gleich zwei Wohnungen mietet, ist derzeit eine Zwei-Zimmer-Wohnung für monatlich 15.000 Dollar im Angebot.

Eigentümerquote in den USA sinkt

In Los Angeles hat der Immobilienunternehmer und Milliardär Rick Caruso kürzlich ein Miethaus nahe Beverly Hills eröffnet, in dem es 87 Wohnungen gibt. Das Sahnehäubchen ist ein voll möbliertes Drei-Zimmer-Penthaus für monatlich 40.000 Dollar. Caruso hat 2,1 Millionen Dollar in die Immobilie gesteckt. Das Penthaus zieren Bücherregale aus Ebenholz, in den Bädern hängen Tapeten von Hermès. Es sei die teuerste Mietwohnung in ganz Südkalifornien, sagt Caruso.

Steve Freihon

Der Pool auf dem The Paramount, einem 40-stöckigen Luxus-Hochhaus in San Francisco. Die Mieten liegen hier zwischen 2.495 und 7.095 Dollar im Monat.

In Miami werden Wohnungen, die vor einem Jahr noch 25.000 Dollar pro Monat kosteten, derzeit für etwa 40.000 Dollar angeboten, sagt Greg Mirmelli, Gründer von GM Real Estate in Miami. Eine Wohnung auf Sunset Island zum Beispiel kostet derzeit um die 40.000 Dollar; vor zwei Jahren kostete sie noch 30.000 Dollar.

Das steigende Interesse an luxuriösen Mietobjekten hat auch damit zu tun, dass viele Amerikaner seit der Immobilienkrise immer noch ihre Häuser abstoßen. Die Eigentümerquote lag in den USA im dritten Quartal 2012 bei 65,3 Prozent – so niedrig wie seit 1996 nicht mehr, berichtet das staatliche Statistikamt. Zum Höhepunkt des Immobilien-Booms lag die Eigentümerquote bei 69,4 Prozent.

Der 25-jährige Unternehmer Jonathan Moore mietet derzeit eine Zwei-Zimmer-Wohnung im Ritz Carlton Residences in der Innenstadt von Los Angeles. Kostenpunkt: 6.200 Dollar pro Monat. Moore, der eine alternative Investment-Management-Firma namens GCM Capital Management leitet, will sein Geld derzeit lieber in seinem Unternehmen belassen, anstatt damit eine Anzahlung auf ein Haus zu machen. Außerdem hat er nicht vor, länger als zehn Jahre an einem Ort wohnen zu bleiben. „Ich bin ein illiquider Millionär. Es wäre schwer, meinen Anteil an dem Unternehmen aufzulösen", sagt er. „Doch so habe ich alle Vorteile eines Hausbesitzers, alle Luxusvorzüge, ohne die finanziellen Nachteile."

Die teuersten Mietwohnungen gehen als erste weg

Eine Immobilie zu mieten hat natürlich auch Nachteile. Vermieter können zum Beispiel jederzeit Gebühren erheben oder einen Mietvertrag nicht mehr verlängern. Als Eigentümer habe man zumindest zu einem gewissen Grad sein eigenes Schicksal in der Hand, sagt Stuart Gabriel, Direktor des Ziman Center for Real Estate an der University of California in Los Angeles.

Trotzdem sei es meistens sinnvoll, eine Immobilie zu kaufen, wenn man mehrere Jahre an einem Ort bleiben möchte. Der Immobilienwert muss Zeit haben, sich so weit zu steigern, dass die Maklerkosten und andere Gebühren ausgeglichen sind. „Man spekuliert bei einem Immobilienkauf auf den Marktpreis, und in dieser Spekulation inbegriffen sind auch die Kosten für den Kauf und den Verkauf der Immobilie", sagt er.

Immobilienmakler berichten, dass gerade die größten und teuersten Mietwohnungen am schnellsten weggeschnappt werden, oft für eine höhere Miete, als ursprünglich verlangt wurde. Bo Poulsen, Makler bei Town Residential in New York, sagt, er habe vor kurzem vier Angebote für eine Wohnung in TriBeCa erhalten, die für 18.500 Dollar pro Monat angeboten wurde. Vermietet wurde sie am Ende für 21.000 Dollar. „Das wäre vor einem Jahr definitiv nicht passiert", sagt er.

Laut dem Immobiliendatendienst Streeteasy.com waren Wohnungen über 15.000 Dollar Miete in New York durchschnittlich zehn Wochen lang auf dem Markt. 2011 waren es noch zwölf Wochen.

Das relativ geringe Angebot und die hohe Nachfrage haben auch dazu geführt, dass Eigentümer, die ihre Immobilie eigentlich verkaufen wollen, attraktive Mietangebote erhalten. Ein Mieter bot dem Restaurateur Jeffrey Chodorow kürzlich 75.000 Dollar pro Monat für seine 340 Quadratmeter große Wohnung in Manhatten, die für 18,8 Millionen Dollar auf dem Markt ist, sagt sein Markler Oren Alexander.

Miete statt Eigentum zahlt sich aus

Einige der neuesten Miethäuser waren während des Immobilienbooms eigentlich als Eigentumswohnungen geplant und wurden dann in Mietwohnungen umgewandelt, als die Käufer ausblieben – nicht zuletzt, um die Objekte nicht zu Niedrigpreisen verkaufen zu müssen.

Ken Kahan, Gründer der Immobilienfirma California Landmark, baut derzeit drei Luxusmiethäuser in Los Angeles. Eins davon, das „bw" in Brentwood, sollte ursprünglich Wohnung für Wohnung verkauft werden. Doch während der Rezession wurde es immer schwerer, eine Finanzierung für eine Eigentumswohnung zu finden. Also wandelte Kahan das Gebäude in ein Miethaus um.

Auch wohlhabende Einzelpersonen wollen ein Stück vom Kuchen abhaben und kaufen Wohnungen, um sie als langfristige Investition zu vermieten. Vergangenen Herbst wurde das El Royale, ein 56 Wohnungen umfassendes Gebäude im Art-déco-Stil, für 29,5 Millionen Dollar an Investoren verkauft, die in Mietwohnungen investieren wollten. Pro Wohnung lag der Preis somit bei 527.000 Dollar – noch nie wurden Einheiten in einem so alten Gebäude in Südkalifornien für so viel Geld verkauft.

„Die riesige Nachfrage nach luxuriösen Mietobjekten in großen Küstenstädten hat solche Immobilien mit zu den attraktivsten Investitionen gemacht", sagt der Makler Ron Harris, der den Verkauf des El Royale durchgeführt hat.

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