• The Wall Street Journal

Ausländische Investoren schlagen auf US-Immobilienmarkt zu

    Von ROBBIE WHELAN

JERSEY CITY – Der Anlageverwalter Alan Dixon aus Australien investiert nicht mehr in seinem Heimatland. Ihn zog es in die USA. In Jersey City im Bundesstaat New Jersey steht das Objekt, das er zuletzt für die Aktionäre seiner Firma gekauft hat: ein vierstöckiges Wohnhaus.

Jason Andrew for The Wall Street Journal

Der Australier Alan Dixon (vorn) und sein Partner Zeke Ortiz kaufen mit ihrer Firma Häuser in den USA und vermieten sie dann.

830.000 US-Dollar (rund 621.000 Euro) gab Dixons Firma US Masters Residential Property Fund für das Haus, das direkte am Hudson-Fluss liegt, im September aus. Es wurde renoviert, die Badezimmer wurden mit edlen Fliesen ausgestattet. Nun soll das Haus mit den drei Zimmern für 3.295 Dollar (2.460 Euro) im Monat vermietet werden. „So etwas würden die Leute aus ‚Friends" mieten", sagt Dixon in Anspielung auf die amerikanische Fernsehserie.

Der Immobilienfonds hat 276 Millionen Dollar eingesammelt, vor allem von australischen Rentnern. Er gehört zu einer Handvoll von ausländischen Firmen, die darauf wetten, dass sich der amerikanische Immobilienmarkt erholt und die deshalb Häuser zu Schnäppchenpreisen kaufen.

Häuser kaufen und wieder vermieten – lange Zeit haben heimische Investoren dieses Geschäft dominiert. Doch in den vergangenen zwei Jahren hat es sich zu einer der heißesten Investitionen an der Wall Street entwickelt. Pensionsfonds und Private-Equity-Firmen wie Blackstone Group und Colony Capital kaufen Häuser auf abgestürzten Märkten, manchmal mit Geld von ausländischen Co-Investoren.

Nun sind auch Firmen aus dem Ausland auf den Zug aufgesprungen. Wie die amerikanischen Unternehmen versuchen sie, hohe Renditen zu ergattern, indem sie die Häuser erst vermieten und sie dann verkaufen – weil sie davon ausgehen, dass es auf dem Immobilienmarkt wieder bergauf geht.

Ausländische Investoren verdienen an schwankenden Wechselkursen

Und sie haben einen Vorteil: Investoren aus Ländern mit einer starken Währung können ihre amerikanische Konkurrenz ausstechen, weil sie Geld an den schwankenden Wechselkursen verdienen können. „Es dreht sich alles um die Stärke des australischen Dollars", sagt Stuart Morton vom australischen Fonds Cashel USA Property Partners, der amerikanische Einfamilienhäuser kauft. „Er sorgt dafür, dass die Häuser richtig günstig werden."

Institutionelle Investoren hätten zwischen sechs und neun Milliarden Dollar gesammelt, um amerikanische Häuser zu erstehen und sie dann zu vermieten, schätzte die Investmentbank Keefe, Bruyette & Woods im Januar. Zahlen darüber, wie viel davon aus dem Ausland kommt, gibt es nicht. Experten gehen aber davon aus, dass es mehr wird.

Der Silver Bay Realty Trust war das erste Unternehmen aus den USA, das sich im Dezember als Real Estate Investment Trust an die Börse ging. Fünf seiner 20 größten institutionellen Aktionäre kamen aus Kanada oder Europa, sie hielten zusammen 5,4 Prozent der Aktien.

„Für ausländische Investoren, deren Vertrauen in die eigene Wirtschaft nicht so groß ist, ist der amerikanische Immobilienmarkt sehr attraktiv", sagt Lisa Marquis Jackson von der Immobilienberatungsfirma John Burns Estate Consulting in Kalifornien.

Doch nun, da sie ins Geschäft einsteigen, ziehen sie die gleiche Kritik auf sich wie amerikanische Investoren. Verbraucherschützer kritisieren, dass die Besitzer die Häuser nicht gut instand halten und heimische Käufer und Investoren auspressen. „Sie sorgen dafür, dass mehr vermietet und weniger gekauft wird", sagt John Taylor, Chef der Verbraucherschutzorganisation National Community Reinvestment Coalition. „Und wenn ein Haus lange vermietet wird, verliert es an Wert."

Die Anleger sorgten dafür, dass sich der Markt wieder erholt, halten die Befürworter dagegen. „Der Markt profitiert von den Investoren. Sie helfen dabei, Häuser an den Mann zu bringen, indem sie sie sie zu vermieten", sagt Doug Duncan, Chefvolkswirt bei Fannie Mae .

Jason Andrew for The Wall Street Journal

Eines der Häuser in New Jersey, das nach einer Renovierung vermietet wird.

US Masters kauft in der Regel keine Häuser, die zwangsversteigert werden. Der Fonds konzentriert sich auf Short Sales, also Immobilienverkäufe, bei denen die Bank die ausstehende Schuld reduziert, da der Eigentümer die Hypothek nicht mehr bedienen kann, und auf Immobilien, die zu Schnäppchenpreisen den Besitzer wechseln. Die Immobilienpreise im County Hudson, zu dem auch Jersey City gehört, sind laut dem Immobilienforschungsunternehmen Zillow seit ihrem Höhepunkt im Jahr 2006 um fast 30 Prozent gesunken.

„Wir kaufen diese Häuser zu extrem günstigen Preisen, aber ich glaube nicht, dass wir andere Käufer vertreiben", sagt Dixon von US Masters. Sein Unternehmen ist als Real Estate Investment Trust organisiert – und für die gilt die Regelung, dass sie nicht doppelt besteuert werden, in dem Fall von der amerikanischen und der australischen Regierung.

Auch die Währung spielt eine große Rolle für US Masters. Sein Fonds bringe es nach Abzug der Betriebsausgaben auf eine Rendite von sieben Prozent, sagt Dixon. Aber wenn der australische Dollar auf etwa 0,8 US-Dollar fällt – so wie das in der Vergangenheit oft der Fall war – wird er beim Verkauf seiner Häuser einen 30 Prozent höheren Gewinn einstreichen.

Auch in Kanada steigt das Interesse an US-Immobilien

Morton vom australischen Fonds Cashel hat früher in seinem Heimatland Land aufgekauft. 2009 besuchte er mit 200 anderen Teilnehmern in Sidney ein Seminar, bei dem es darum ging, wie man in den USA Häuser kauft. Danach machte er mit seinem Geschäftspartner eine sechswöchige Tour durch die Vereinigten Staaten, um sich potenzielle Häuser anzusehen. Vor eineinhalb Jahren schlossen sie sich dann mit einer australischen Investmentbank zusammen und begannen damit, Häuser in verschiedenen amerikanischen Städten zu kaufen. Bisher kommen sie auf 200 Immobilien, die im Schnitt 65.000 Dollar gekostet haben. Hinzu kamen durchschnittlich 10.000 Dollar für die Renovierung. Morton will es in den kommenden zweieinhalb auf 2.000 Häuser bringen. Die Rendite belaufe sich auf acht bis neun Prozent, sagt er.

Auch das Interesse der Kanadier am amerikanischen Immobilienmarkt ist gestiegen. Vor vier Jahren wurde die Währung gegenüber dem US-Dollar deutlich stärker, bevor sie im vergangenen Jahr wieder etwas schwächer wurde.

Der Vermögensverwalter Tricon Capital aus Toronto startete Anfang 2012 eine Plattform zur Vermietung von Einfamilienhäusern und hat seitdem 160 Millionen Dollar für den Kauf von knapp 2.000 Häusern in den USA investiert. Bis Ende dieses Jahres sollen es 3.000 bis 4.000 sein, sagt eine Firmensprecherin. Die Rendite liege bei acht bis neun Prozent.

Der Private-Equity-Investor Andy DeFrancesco begann 2010 mit seinem Unternehmen Delavaco Properties, in den USA zwangsversteigerte Häuser zu kaufen und sie zu vermieten. Bisher hat er mehr als 500 Einfamilienhäuser in Florida erworben. Und auch er will kräftig zukaufen: bis Ende dieses Jahres sollen es 1.500 Häuser sein.

Kontakt zum Autor: redaktion@wallstreetjournal.de

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