• The Wall Street Journal

Die Wiederauferstehung des US-Immobilienmarktes

    Von MAURA WEBBER SADOVI

Ein unspektakulärer Büroturm in Philadelphia soll für fast das Doppelte von dem verkauft werden, was er vor drei Jahren gekostet hat. Dieser erstaunliche Preisanstieg ist nur ein Beispiel für die schwindelerregende Rendite, die manche Immobilieninvestoren derzeit einfahren – in Märkten, die sich noch nicht einmal vollständig von der Krise erholt haben.

Käufer des 29 Stockwerke zählenden Hochhauses im Zentrum von Philadelphia ist die Rosemont Realty, eine Investmentfirma aus Santa Fe im Bundesstaat New Mexiko. Das Unternehmen will rund 110 Millionen US-Dollar für die Immobilie auf den Tisch legen, sagen mit den Verhandlungen vertraute Personen.

CoStar Group

Dieses Hochhaus wurde von Rosemont Realty gekauft.

Der Verkäufer, ein von CBRE Global Investors kontrollierter Fonds, erwarb das Gebäude mit der Fassade aus Glas und schwarzem Metall 2009 für 56 Millionen Dollar – mitten in der Immobilienkrise. Damals gehörte der Turm einem Kreditgeber, der die Immobilie von einem Fonds der Vermögensverwaltungs-Sparte der Deutschen Bank zurücknahm, bevor es zu einer Zwangsversteigerung kam. CBRE Global Investors will den Verkauf an Rosement Realty nicht kommentieren.

Der lukrative Abschluss erinnert daran, dass sich starke Nerven in harten Zeiten auszahlen können. Diejenigen, die zu Hochzeiten der Krise in weniger teuren Städten und Vororten gekauft haben, profitieren nun von ihrem Risiko. Immer mehr Interessenten durchkämmen diesen Sektor nach Immobilien, die eine bessere Rendite versprechen als teures Eigentum in größeren Städten wie New York. "Es schwimmen eine Menge hungrige Haie im Wasser, und manche Leute haben sich sehr gut positioniert", sagt Kyle Schmidt, Makler bei Cushman & Wakefields Metropolitan Area Capital Markets Group.

Es gab nur wenige Optimisten

Im vergangenen Jahr starteten die Investoren mit der Veräußerung von Immobilien, die sie während des Abschwungs auf den einst stärksten Märkten erworben hatten; zum Beispiel in San Francisco und Manhattan. Dort begannen damals die Mieten und Auslastungen wieder zu steigen. Nun weitet sich der Trend aus und greift nach und nach auf langsamere Immobilienmärkte im gesamten Land über.

„Manche sagen vielleicht, dass der Immobilienmarkt in Philadelphia heiß läuft, aber ich glaube, das ist voreilig. [CBRE] kaufte, als der Markt den Boden erreicht hatte, hat eine Menge Geld zur Stabilisierung reingesteckt und verkauft das Gebäude jetzt wieder", sagt David Rubenstein, Gründer und Senior Managing Principal bei Rubinstein Partners, ein Immobilieninvestmentfirma mit Sitz in Philadelphia.

CBRE Global Investors, eine Investmenttochter der CBRE Group und nach Eigenauskunft das weltweit größte Dienstleistungsunternehmen für Gewerbeimmobilien, hat während der Krise kräftig zugekauft – 2009 gab die Gruppe laut den Marktforschern Real Capital Analytics rund 563 Millionen Dollar für Immobilien aus.

Damals schon gehörte Mike Burrichter, ein Direktor bei der Investmentfirma, zu den wenigen Optimisten, die sagten, es sei immer noch sinnvoll, zum Teil leerstehende Gebäude zu kaufen und ihren Wert durch Vermietungen zu steigern. In Philadelphia zum Beispiel investierte CBRE rund 20 Millionen Dollar für die Renovierung des Gebäudes inklusive einer Aufwertung der Lobby. Das brachte tatsächlich neue Mieter: 2009 betrug der Leerstand noch 20 Prozent, und einige der laufenden Mietverträge standen kurz vor dem Laufzeitende. Nun sind nur noch fünf Prozent nicht vermietet.

Rendite von sieben Prozent

Einer der neuen Kernmieter ist die Anwaltskanzlei Marshall Dennehey Warner Coleman & Goggin. Sie belegen rund 1,25 Hektar oder 20 Prozent der vorhandenen Bürofläche, der Leasingvertrag läuft bis 2027.

Rosemont Realty ist bereits seit längerem auf der Pirsch. Die Investmentfirma hat im vergangenen Jahr mindestens ein halbes Dutzend Gewerbeimmobilien gesammelt, darunter in Städten wie Denver, Houston und Nashville. Einige der Manager der in New Mexico ansässigen Firma haben gute Kontakte nach Washington. So war Daniel Burrell, Vorstandsvorsitzender von Rosemont, während des Präsidentschaftswahlkampfs von John Kerry in dessen Team als Finanzchef für die Westküste verantwortlich. Außerdem sitzt R. Hunter Biden, Sohn von Vizepräsident Joe Biden, im Beirat von Rosemont. Die Firma hält unter anderem rund 150 Hektar an Büroflächen in 25 US-Bundesstaaten.

Der Deal dürfte zu Beginn eine Jahresrendite von sieben Prozent abwerfen. Sollte der Handel wie erwartet abgeschlossen werden, wird CBRE belohnt für den mutigen Ausblick, den einer der Chefs des Fonds auf dem Höhepunkt der Immobilienkrise gab. „Es wird gerade ganz viel darüber geredet, wie Immobilien heutzutage bewertet werden", sagt Burrichter 2009 in einem Interview über die breit angelegte Strategie seiner Firma. „Wir rechnen damit, dass die Leerstände irgendwann wieder vorbei sind." Er sollte recht behalten.

Kontakt zum Autor: redaktion@wallstreetjournal.de

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