• The Wall Street Journal

Der Londoner Fleischmarkt wird ein Filetstück

    Von PETER EVANS
Henderson Global Investors

Schon die Straßennamen rund um den Smithfield Market erzählen von der Geschichte des Stadtviertels: Ob Cloth Fair, Cowcross Street oder Hosier Lane – hier wurden über tausend Jahre lang Vieh und Fleisch, Stoffe und Kleidung gehandelt. Im Jahre 1305 war der Markt gar Schauplatz der Hinrichtung des schottischen Revolutionshelden William Wallace.

Aber London verändert sich, und die Geschichte des Smithfield Market soll nur noch als postmoderne Kulisse dienen. Derzeit laufen die Planungen auf Hochtouren, seit Jahrzehnten stillliegende Teile des Großmarkts zu entwickeln. Denn Smithfield ist inzwischen ein Filetstück, es liegt in direkter Nachbarschaft der Finanzriesen der City. Zur Dabatte steht ein 160 Millionen Pfund, etwa 187 Millionen Euro teurer Umbau der Hallen zu Büro- und Einzelhandelsflächen.

Associated Press

Ein Blick in die Markthallen aus dem Jahr 1936.

Dabei sind die wirtschaftlichen Voraussetzungen eher schwierig: Die Nachfrage nach Büros sinkt in der Finanzbranche. Viele Einzelhändler reduzieren die Zahl ihrer Filialen. Immobilienentwickler brauchen also neue Lockmittel für finanzkräftige Mieter. Und da kommen historische Gebäude ins Spiel: Sie sind oft zentral gelegen, haben eine ausgezeichnete Verkehrsanbindung und bringen nicht selten eine glanzvolle Geschichte mit, mindestens aber eine Patina, die sie von vorneherein einzigartig macht.

Aber in vielen europäischen Städten ist es nicht einfach für Entwickler, die historischen Bauwerke nach Lust und Laune für ihre Zwecke umzumodeln, vor allem wegen hoher Denkmalschutzauflagen. Dazu kommt oft der Protest der Anwohner, die um ihre Umgebung fürchten und Planverfahren kostspielig verzögern.

So geht es auch der australischen Firma Henderson Global Services, die die Pläne für Smithfield entwickelt hat. Londoner Bürger fürchten, dass ihrem Markt dasselbe Schicksal droht wie Les Halles in Paris. Der Großmarkt aus dem 19. Jahrhundert wurde Anfang der 1970er Jahre in ein unterirdisches Einkaufszentrum verwandelt. „Sobald ein historisches Gebäude weg ist, ist es für immer verschwunden", sagt Clementine Cecil, Leiterin der Denkmalschützer von Save Britain's Heritage. „Jede einzelne Veränderung an einem historischen Gebiet hat enorme Konsequenzen." In Smithfield stehe „eines der größten Ensembles von Marktgebäuden auf dem Spiel", sagt Cecil.

Ein neues Leben für historische Gebäude

victoriasquare.com

Henderson will die offiziellen Anträge für das im Oktober vorgestellte Projekt im Februar bei der Stadtverwaltung einreichen. Im Erdgeschoss sollen Restaurants und Läden entstehen, darüber bis zu sechs Etagen Bürofläche.

London hat schon mehreren historischen Märkten neues Leben eingehaucht, etwa dem Leadenhall Market und Covent Garden. Aus beiden Märkten, die seit dem Mittelalter bestehen, sind Immobilienkomplexe geworden, bei denen sich alte Bausubstanz und modernes Design mischen.

In vielen europäischen Städten hat der Kampf zwischen Entwicklern und Denkmalschützern zu einem Stillstand geführt. Die Stierkampfarena im Herzen von Barcelona wurde 2011 als Einkaufszentrum neu eröffnet. Richard Rogers, der Architekt hinter umstrittenen Bauwerken wie dem Centre Pompidou in Paris und dem Millennium Dome in London, hat den 200 Millionen Euro teuren Umbau geleitet. Von der seit 1977 ungenutzten Arena blieb nach der Umgestaltung nur die Fassade erhalten. Der Rest wurde durch Läden, Restaurants und ein Kino ersetzt.

„Einige der Reaktionen unserer Kritiker sind übertrieben", klagt Geoff Harris, der bei Henderson den „denkmalschützerischen Ansatz" in Smithfield verantwortet. „Wenn man diese Gebäude wieder sinnvoll nutzen will, muss man eine Lösung für ihre Funktionsfähigkeit finden." Es gebe bereits Interesse von potenziellen Mietern. Hendersons hat sich bisher nur mit reinen Neubauten einen Namen gemacht, etwa mit den Einkaufszentren Bullring in Birmingham oder der Shopping-Cité in Baden-Baden.

Smithfield liegt am Rand des Londoner Finanzdistrikts, wo Büroflächen für bis zu 1.250 Euro je Quadratmeter vermietet werden. Direkt vor der Tür liegt ein Bahnhof, der Teil des neuen Eisenbahnprojekts Crossrail ist. Crossrail soll 2018 in Betrieb gehen und den Osten mit dem Westen der Hauptstadt verbinden. Die Kombination aus hohen Mieten und guter Verkehrsanbindung macht Smithfield für Entwickler und Mieter so reizvoll.

Andere Beispiele für neu belebte, historische Brachflächen sind die Porta Nuova in Mailand, die Werften in Belfast und der Mercado San Miguel in Madrid. Dazu kommen etliche historische Stätten, die von klammen Regierungen in der Eurozone zum Verkauf angeboten werden.

Entwickler setzen auch deshalb auf Gebäude, die schon lange leer stehen, weil die Neubelebung den Wert einer Immobilie enorm steigert. Das Unternehmen British Land investierte kürzlich in eine ehemalige Brauerei in Lancaster im Nordwesten Englands. Der Immobilienentwickler glaubt, dass die Bekanntheit des Komplexes zum Gewinnpotenzial beiträgt. „Wir sind zuversichtlich, dass eine relativ bescheidene Anfangsinvestition zu einem geplanten Endwert des Komplexes von mehr als 75 Millionen Pfund führt", sagt Richard Wise, der bei British Land für Einzelhandelsentwicklung zuständig ist.

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