• The Wall Street Journal

Große Not in großen Städten - wenn Markt und Staat versagen

    Von ANDREAS PLECKO

Das Gesetz von Nachfrage und Angebot funktioniert ganz einfach: Gibt es eine große Nachfrage nach einem bestimmten Gut, dann steigt der Preis. Bei steigenden Preisen erscheinen weitere Wettbewerber auf dem Markt, die diese Nachfrage befriedigen. Der größere Wettbewerb hält dann auch die Preise im Zaum - oder im Gleichgewicht, wie die Ökonomen sagen würden. So weit die Theorie. Jetzt kommt die Praxis auf dem deutschen Wohnungsmarkt.

Seit Jahrzehnten gibt es ein Ungleichgewicht in den deutschen Großstädten: Es besteht eine große Nachfrage nach billigem oder günstigem Wohnraum, aber es gibt kein Angebot. Es gibt zwar Billigflüge, eine regelrechte Schlacht der Billigheimer unter den Supermärkten, Billigautomobile, Billigbrillen, Billigreisen und Billigcomputer - sogar Billigbordells. Aber billige Wohnungen in Ballungsgebieten gibt es nicht. Warum?

dapd

Studentendemo in Hamburg. In Metropolen werden bezahlbare Wohnungen zunehmend zur Mangelware.

Weil der Wohnungsmarkt in Ballungsgebieten gar kein Markt ist, sondern die Züge eines natürlichen Monopols aufweist. Von einem natürlichen Monopol sprechen Ökonomen, wenn ein einziger Anbieter die Marktnachfrage nach einem Gut in einer geographischen Einheit komplett auf sich vereinigen kann. Das ist zum Beispiel der Fall bei Versorgungsnetzen wie Straßen, Bahnwegen, Energie- oder Wasserleitungen.

Für Ökonomen stellt ein natürliches Monopol ein Marktversagen dar. Die natürlichen Monopole gehören deshalb dem Staat oder müssen von ihm streng reguliert werden, um die Folgen des fehlenden Wettbewerbs abzumildern.

Der Wohnungsmarkt in Großstädten weist viele Ähnlichkeiten mit einem natürlichen Monopol auf. Auf dem Land funktionieren Angebot und Nachfrage - in der Großstadt und besonders in den Ballungszentren jedoch nicht. Denn der Nachfrage steht grundsätzlich ein zu geringes Angebot gegenüber.

Wohnraum ist Ware und Grundbedürnis zugleich

Das hat zwei Gründe: Zum einen ist Wohnraum ein Zwitterwesen: Für den Anbieter ist es eine Ware, für den Nachfrager ist es ein elementares Bedürfnis. Es kommt gleich nach Trinken und Essen, ein Verzicht ist nicht möglich. Zum zweiten ist das Bauland in Großstädten äußerst beschränkt. Eine Erweiterung ist nur in engen Grenzen möglich und das wenige Bauland, das entsprechend teuer ist, lohnt sich nur für hochpreisige Wohnungen.

Schon im 19. Jahrhundert reifte daher die Erkenntnis, dass der Wohnungsmarkt nicht sich selbst überlassen werden darf. Infolge der Industrialisierung und der damit verbundenen Landflucht stieg der Wohnungsbedarf in den Städten sprunghaft. Es kam zu Bodenspekulation, Wuchermieten und Obdachlosigkeit. Um diesen sozialen Sprengstoff zu entschärfen, musste der Staat eingreifen und die Mietbelastung auch für Haushalte mit geringem Einkommen erträglich machen, etwa mit kommunalen Wohnquartieren für Arbeiter.

Aber nach rund hundert Jahren setzte in den 1980er Jahren ein Paradigmenwechsel in der Wohnungspolitik ein. Der Staat zog sich unter dem Einfluss der neoliberalen Strömungen in der Wirtschaftswissenschaft sukzessive aus der Wohnungspolitik zurück. Im Jahr 1986 begann der Rückzug aus dem sozialen Wohnungsbau, es folgte 1990 der dramatische Höhepunkt, als 3,4 Millionen Wohnungen (was einem Viertel aller Mietwohnungen im ganzen Land entsprach) ihre Mietpreisbindung verloren.

In der Vergangenheit galt als Voraussetzung einer sozial ausgleichenden Wohnungspolitik, dass sozial und preislich gebundene Wohnungen rund ein Drittel des Gesamtmarktes ausmachen. Diese Zeiten sind vorbei: In manchen Städten wie Dresden gibt es gar keine Sozialwohnungen mehr, in den Großstädten mit über 200.000 Einwohnern beträgt der Anteil gerade noch 8 Prozent.

Seit 1998 gibt es auch kein Bauministerium mehr, es heißt jetzt Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung - schon die Aufzählung zeigt die Prioritäten. Die rot-grüne Regierung von Bundeskanzler Gerhard Schröder führte 2003 einen Niedriglohnsektor ein, übersah aber geflissentlich, dass die neuen Niedriglöhner auch irgendwo wohnen müssen. Rund 20 Prozent aller Arbeitnehmer sind mittlerweile im Niedriglohnsektor beschäftigt.

Renaissance der Metropolen trifft Politik unvorbereitet

Der von dem natürlichen Monopol und dem Rückzug des Staates aus der Wohnungspolitik vorbelastete Markt geriet in den vergangenen Jahren endgültig ins Kippen. Aus den verschiedensten Gründen lockt eine Renaissance der Metropolen die Menschen zurück in die Innenstädte, zudem gibt es einen Strom von Zuwanderern, die in Deutschland ihr Glück oder zumindest eine Arbeit, in jedem Fall aber eine Wohnung suchen.

Die Zahl der Studenten, die eine Bude brauchen, ist mit 2,5 Millionen auf einem historischen Rekord, auch die Zahl der Singles und Alleinverdiener steigt. Das Resultat der Zeitenwende: Aus rund 39,2 Millionen Haushalten, die die Statistiker noch 2005 in Deutschland zählten, sind 40,4 Millionen Haushalte geworden - 2015 könnten es über 41 Millionen sein.

All diese Entwicklungen treffen die Politik unvorbereitet, weil sie ein wichtiges Mittel gegen die Not, den sozialen Wohnungsbau, weitgehend aus der Hand gegeben hat. Noch schlimmer: Die Politik hat die wahre Natur des Wohnungsmarkts in den Großstädten gar nicht verstanden. Sie macht deshalb auch keine Anstalten, ihren Rückzug aus der Wohnungspolitik zu korrigieren.

Dabei reicht auch eine bloße Umkehr nicht aus: Angesichts der Erkenntnisse sollte die Wohnungspolitik völlig neu gedacht, nicht nur alte Rezepte aufgetischt werden. Da die Not vor allem in den Ballungszentren und in den gefragten Universitätsstädten herrscht, müssen die Lösungen lokal ansetzen. Hilfen sollten nicht nach dem Gießkannenprinzip erfolgen, sondern regional je nach Bedarf mithilfe von Zulagensystemen und differenzierten Abschreibungsmöglichkeiten.

Während die Energiewende in vollem Gange ist, ist von einer Wende am Wohnungsmarkt weit und breit nichts zu sehen. Aber neben einer nachhaltigen Energieversorgung braucht es auch eine nachhaltige Wohnraumversorgung in den Groß- und Universitätsstädten. Und wie bei der Energiewende braucht es ein Bündel von Maßnahmen und intelligent gesetzte Anreize, um Investoren anzulocken. Um einen Markt für günstige Wohnungen zu schaffen, ist eine Wende im Denken nötig.

Kontakt zum Autor: andreas.plecko@dowjones.com

Copyright 2012 Dow Jones & Company, Inc. Alle Rechte vorbehalten

Dieses Textmaterial ist ausschließlich für Ihre private, nicht kommerzielle Nutzung. Die Verbreitung und die Nutzung dieses Materials unterliegt unserem Abonnentenvertrag und ist urheberrechtlich geschützt.

Verkehr

  • [image]

    Die schlimmsten Stau-Städte der Welt

    Für alle deutschen Autofahrer im Stau gilt: Es geht noch schlimmer. Der Navigationsgeräte-Hersteller TomTom hat die Fahrzeiten in den Metropolen verglichen. Wir stellen die Stau-Hochburgen der Welt vor.

  • [image]

    Die Welt in Bildern: 28. Juli

    Sicherheitskontrollen und Süßigkeiten zum Ende des Fastenmonats Ramadan. Ein Boxschlag, der Gesichstzüge entgleisen lässt. Eine Feuersbrunst, die eine ganze Stadt bedroht. Dieses und mehr zeigen unsere Bilder des Tages.

  • [image]

    Zu Besuch bei deutschen Start-ups

    Ständig wird über sie berichtet, ihre Dienste werden von Millionen genutzt: Deutsche Start-ups müssen sich vor der Konkurrenz aus den USA längst nicht mehr verstecken. Das zeigt auch ein Blick auf die Büros der jungen Firmen. Wir haben Onefootball, Eyeem, Wooga, Amorelie, Mymuesli, Researchgate und Outfittery in Berlin besucht.

  • [image]

    Die teuersten Hotelstädte Europas

    Paris, London, Berlin, Lissabon: im Sommer locken Städte die Urlauber. Bei den Zimmerpreisen sind die Unterschiede groß. Wir zeigen, wo Touristen sich das Hotel leisten können - und in welchen Städte die saftigsten Preise fällig werden.

  • [image]

    Der neue Villen-Boom in Berlin

    „Arm, aber sexy" war gestern. Heute zeigt Berlin wieder Luxus. Besonders die Altbauvillen im Südwesten der Hauptstadt erleben derzeit eine neue Blütezeit.