• The Wall Street Journal

Immobilienparadies an der Fifth Avenue

    Von KRIS HUDSON und DANA MATTIOLI

An der Fifth Avenue in Manhattan könnte man meinen, die Immobilienblase sei nie geplatzt. Die Mieten für Ladenlokale sind so hoch wie selten zuvor, und das trotz der schwachen Konjunktur im Land.

Investoren kaufen Ladenlokale für über 125.000 Euro pro Quadratmeter. Wer dort einzieht, sei es Dolce & Gabbana oder H&M, ist bereit, jährlich Mieten von 25.000 Euro pro Quadratmeter für einen Laden im Erdgeschoss zu zahlen, vorausgesetzt er liegt in der Premiumgegend zwischen 49. und 59. Straße.

Getty Images

Kunden laufen über die Treppe von Apples Flaggschiff-Store an der Fifth Avenue.

Kurz vor dem Weihnachtsgeschäft wollen einige Ladenbetreiber noch schnell dorthin umziehen. Vergangene Woche haben Tommy Bahama und der Bekleidungshändler Massimo Dutti Filialen eröffnet, am Dienstag eröffnete Make-Up Arts Cosmetics und am Mittwoch folgt die Modeboutique Aritzia.

Damit diese Läden profitabel sein können, müssen sie riesige Mengen an Bekleidung, Kosmetik und anderen Produkten verkaufen. Für viele ist das kein Problem – einige Läden setzen pro Quadratmeter jährlich 125.000 Euro mit Produkten um, berichten Makler und Ladenbesitzer. Selbst die lukrativsten Einkaufszentren verdienen nur 11.000 pro Quadratmeter.

Das zeigt, dass Luxuskunden und Touristen immer noch bereitwillig Geld ausgeben. Das dürfte nicht nur Ladenbesitzer, sondern auch Investoren freuen, die in solche Immobilien investieren.

Gleichzeitig findet an der Fifth Avenue eine Veränderung statt. Wo früher nur Luxusgüter zu haben waren, in Läden wie Tiffany & Co., Bergdorf Goodman und Harry Winston Diamond Corp., sind immer mehr Discountläden und Geschäfte im mittleren Preissegment zu finden, so wie H&M und Uniqlo. Denn Verbraucher, die sich Stiefel für 1.000 Dollar leisten können, kaufen ab und zu auch gerne ein T-Shirt für 20 Dollar.

„Es gibt keinen reinen Luxuskäufer mehr", sagt Faith Hope Consolo von Prudential Douglas Elliman Real Estate. „Die Verbraucher wollen von Jeans bis Diamanten alles in einer Gegend kaufen können."

Die Fifth Avenue zieht seit den 1920er Jahren finanzstarke Investoren an, als Saks Fith Avenue eröffnet wurde. Seitdem genießen die Einzelhändler hohe Umsätze und profitieren davon, dass sie mit der Marke Fifth Avenue werben können, wenn Investoren, Touristen und die Besitzer von Einkaufszentren nach New York City reisen.

Einige Beobachter dachten schon vor fünf Jahren, dass die Immobilienpreise unmöglich noch weiter steigen könnten, als LVMH Moet Hennessy Louis Vuitton ein 1800 Quadratmeter großes Ladenlokal an der Fifth Avenue für 60 Millionen Dollar kaufte, also für 25.600 Euro pro Quadratmeter, berichtet Real Capital Analytics.

2008 und 2009 gingen die Immobilienwerte etwas zurück, erholten sich danach jedoch schlagartig. Anfang des Jahres zahlte Vornado Realty Trust 707 Millionen Dollar für ein Ladenlokal an der Fifth Avenue und der 53. Straße. Unter anderem sind dort Hollister und Uniqlo eingezogen.

Im Oktober zahlte die Richemont Group, der die Marken Cartier und Piaget gehören, 375 Millionen Dollar für eine 2.300 Quadratmeter große Fläche im St-Regis-Hotel an der Fifth Avenue und der 55. Straße. Das ergibt etwa 125.000 Euro pro Quadratmeter.

[image] Natalie Keyssar for The Wall Street Journal

Ein Armani-Geschäft an der Ecke zur 51. Straße.

Auch die Mieten sind entsprechend gestiegen. Makler bei Robert K. Futterman & Associates in New York finden, dass Mieten auf dem Erdgeschoss nördlich der 49. Straße schon 25.000 Euro pro Quadratmeter übersteigen. Vor drei Jahren lagen diese noch bei 16.800 Euro. Zwischen der 42. und der 49. Straße kostet der Quadratmeter zwischen 5.900 und 6.700 Euro. 2009 kosteten Mieten dort zwischen 3.300 und 4.200 Euro.

Einige Läden an der Fifth Avenue haben kein Problem, ihre hohen Mietkosten auszugleichen. Der Apple Store gegenüber des Plaza Hotels generiert jährlich Umsätze von 400 Millionen Dollar, so viel wie kaum ein anderer Apple-Laden. Ein Sprecher von Abercrombie sagte, das Bekleidungsgeschäft an der Fifth Avnue sei „die profitabelste Filiale, die wir haben". Jährlich werden dort 100 Millionen Dollar umgesetzt. Die Miete: 12,5 Millionen Dollar.

Andere Läden haben es schwerer. Der japanische Bekleidungshändler Uniqlo eröffnete vergangenes Jahr an der Fifth Avenue und macht bisher noch keinen Gewinn, sagt der Chef des Unternehmens, Shin Odake. Um schwarze Zahlen zu schreiben, müsste die Filiale fast 100 Millionen Dollar im Jahr verdienen.

"Preise sind unverschämt"

Der Einzelhändler US Polo will in den kommenden fünf Jahren 30 bis 50 neue Läden eröffnen, doch keinen davon an der Fifth Avenue. „Diese Rechnung geht einfach nicht auf", sagt Cliff Lelonek, Chef von Jordache, der in den USA die Marke Polo vertreibt. „Die Preise sind so unverschämt, dass das für uns keinen Wert hat."

Die Marke Fifth Avenue kann jedoch riesige Vorteile bringen. Uniqlo hatte zuerst versucht, über Einkaufszentren in den US-Markt einzusteigen, doch „die Kunden kannten die Marke nicht", sagt Odake. An der Fifth Avenue soll die Marke jetzt bekannter gemacht werden.

Vor kurzem besichtigte Firmenchef Terry Pillow den neuen Tommy-Bahama-Laden kurz vor der Eröffnung. Während die Handwerker die letzten Handgriffe an der Holzverkleidung und den marmornen Toiletten tun, sagte Pillow: „Mit diesem Projekt sprengen wir die Bank."

—Mitarbeit: Craig Karmin

Kontakt zum Autor: redaktion@wallstreetjournal.de

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