• The Wall Street Journal

Immobilienboom am Fjord

    Von J.S. MARCUS

Berge, Wälder und ein Fjord - Oslo ist ein Paradies für Outdoor-Sportler. Aber wenn man auf den Immobilienmarkt hier schaut, ist offenbar die Wohnungssuche der angesagte Indoor-Sport, der die Bewohner der norwegischen Hauptstadt in Atem hält.

Seit zwei Jahrzehnten kommen immer mehr Einwanderer und die Stadt wird immer reicher, Oslo gehört zu den am schnellsten wachsenden Hautstädten in Europa. Bauentwickler verwirklichen ambitionierte Wohn- und Bürogebäude am Wasser. Die Käufer stünden Schlange, sagt Hedda K. Ulvness, Geschäftsführerin des Immobilienmaklers Eie Eiendomsmegling. Oft seien die Wohnungen oder Büros schon innerhalb von zwei Wochen verkauft, sagt sie. Vor einigen Jahren habe das meist einen Monat oder länger gedauert.

In Norwegen haben sich die Immobilienpreise innerhalb der vergangenen 15 Jahre mehr als verdreifacht. Und die Nachfrage steigt. 1997 kostete der Quadratmeter nach Angaben des Norwegischen Verbands der Immobilienmakler im Schnitt 1.240 Euro. 2002 waren es schon knapp 2.100 Euro und in diesem Jahr stieg der durchschnittliche Quadratmeterpreis auf über 4.200 Euro.

Weil das ölreiche Norwegen kein EU-Mitglied ist, bleibt es von der Krise, die in vielen europäischen Ländern um sich greift, verschont. Die Ölindustrie, allen voran der staatliche Gigant Statoil, zieht Arbeitskräfte aus dem Ausland wie ein Magnet an. Auch andere kommen – vom Arzt bis zum Taxifahrer.

Ein Drittel der Norweger lebt im Großraum Oslo

Im westnorwegischen Stavanger, dem Zentrum der Ölindustrie, ist der Immobilienboom besonders groß. Noch besser sichtbar ist er aber im Großraum Oslo. Dort lebt ein Drittel der fünf Millionen Norweger und es gibt eine wachsende kreative Szene, die aus der Hauptstadt ein Schaufenster für innovative Architektur und Design gemacht hat.

Oslo ist eine der am schnellsten wachsenden Hauptstädte der Welt. Auch architektonisch wird es immer attraktiver.

Für Berufstätige hat Oslo viel zu bieten: Die Hierarchien sind meist niedrig, das Gehalt ist hoch und wird in einer stabilen Währung ausgezahlt, es gibt viel Freizeit. Viele sehen dort die Gelegenheit, noch einmal neu anzufangen. Für deutsche Ärzte, schwedische Fitnesstrainer oder polnische Arbeiter bieten sich dort Möglichkeiten, die sie zuhause nicht mehr finden. „Oslo hat sich verändert", sagt Gunnar B. Kvaran, ein Isländer, der ein Museum für moderne Kunst leitet und schon seit über zehn Jahren in der Stadt lebt. „Aus einer introvertierten ist eine weltoffene Stadt geworden."

In jüngster Zeit haben sich die größten Veränderungen am Wasser abgespielt. Das ganze Hafengebiet wird neu gestaltet. Ein Vorzeigebau ist die Oper, die 2008 eröffnet wurde. Tausende Wohnungen entstehen dort – in sehr zentraler Lage.

Herzstück ist das Barcode-Projekt: In der Nähe der Oper sind zwölf Türme gebaut worden, die zwischen 9 und 17 Stockwerke hoch sind und der Stadt, in der es zuvor kaum hohe Gebäude gab, eine Skyline geben. 400 edle Wohnungen werden dort entstehen. Viele bieten eine Sicht auf neue Bürotürme, wie den zickzackförmigen Turm der Bank DNB, der von der niederländischen Firma MVRDV entworfen wurde und das Gebäude von Deloitte, dessen Fassade an Eiskristalle erinnert. Dafür zeichnet das Osloer Architekturbüro Snøhetta verantwortlich, das auch die Oper entworfen hat.

Aus Tjuvholmen, einem ehemaligen Hafenviertel im Herzen Oslos, ist bereits ein neues Quartier entstanden. Im Zentrum liegt das neue Astrup Fearnley Museum für moderne Kunst, das der italienische Architekt Renzo Piano entworfen hat. Von den 935 neuen Wohnungen sind zwei Drittel fertiggestellt und bereits verkauft. Der Rest soll bis Ende 2014 fertig sein. Die lichtdurchfluteten Wohnungen sind von skandinavischem Design geprägt. Die Preise für die Wohnungen fange bei 410.000 Euro an und gehen bis knapp 5,5 Millionen Euro – so teuer ist es in Oslo sonst fast nirgendwo. Der Energieriese Statoil hat dort Apartments gekauft, um seine ausländischen Mitarbeiter unterzubringen.

Die Wohnungen sind nicht luxuriös ausgestattet, aber im teuren Oslo „ist eine zentrale Lage Luxus", sagt Gunnar Bøyum, Chef der Firma Tjuvholmen KS, die hinter dem Projekt steht. Wenn es danach geht, sind die Sørenga-Gebäude besonders luxuriös. Von den 760 Wohnungen, die im Schnitt 78 Quadratmeter groß sind, wird man einen Blick auf den Fjord und die neuen Wahrzeichen der Stadt haben. Mit dem Bau wurde 2010 begonnen, 2015 soll das Projekt fertig sein. Mehr als 500 Wohnungen – ob fertiggestellt oder nicht – sind schon auf dem Markt, 90 Prozent davon wurden bereits verkauft. Die Bewohner werden auch einen Zugang zum neuen Jachthafen haben. Dort koste ein Liegeplatz zwischen 275.000 und 2,4 Millionen Euro.

Auch im Osten von Oslo tut sich einiges

Doch nicht nur im Hafengebiet, auch auf der anderen Seite der Stadt tut sich einiges. Die aufstrebenden Viertel im Osten Oslos zögen immer mehr Kreative an, sagt die 30-jährige brasilianische Grafikdesignerin Renata Barros. Sie hat sich gerade mit ihrem Mann Erlend Blakstad Haffner, einem norwegischen Architekten, für 680.000 Euro ein Haus in Lille Tøyen gekauft. In dem Stadtteil ist die Kriminalitätsrate etwas höher, aber „es ist grün und ziemlich zentral", sagt Haffner. Das Haus wird noch umgebaut, es wird darin neben der Wohnung für das Ehepaar noch zwei weitere Mietwohnungen geben.

Das Symbol der Gentrifizierung im Osten Oslos ist Grünerløkka, ein ehemaliges Arbeiterviertel, das nun das Zentrum des alternativen Nachtlebens ist. Doch auch wenn die Preise dort in den vergangenen Jahren kräftig nach oben gegangen sind, sind die teuersten Immobilien immer noch im Westen der Stadt zu finden. In den Stadtvierteln Frogner und Gimle kostet der Quadratmeter in einer Altbauwohnung 14.000 Euro. Weil es kaum Neubauten gibt, werden auch die Dachböden ausgebaut. Zu den aufstrebenden Vierteln zählt auch Tåsen, das im Nordwesten liegt.

Die begehrteste Gegend für Einfamilienhäuser ist die Halbinsel Bygdøy. Die im frühen 20. Jahrhundert erbauten weißen Villen bieten spektakuläre Ausblicke auf den Fjord. Weil die Hypothekenzinsen niedrig und die Kosten für Neubauten hoch sind, sei das Interesse an den älteren Häusern immer noch groß, sagt Magne Blindheim vom Immobilienmakler Eie.

Die Regierung versucht eine Überhitzung des Marktes zu verhindern. Früher haben die Banken teilweise Kredite über den gesamten Kaufpreis eines Hauses ausgegeben – plus zehn Prozent für Renovierungsarbeiten. Inzwischen verlangen sie ein Eigenkapital von 15 Prozent. Solche Maßnahmen sollen verhindern, dass sich unerfahrene Käufer mit teuren Wohnungen übernehmen. Das kann in Norwegen schnell gehen. Immobilienverkäufe laufen dort wie eine öffentliche Auktion, der Makler ist der Auktionator. Teilnehmer können ihre Gebote per Telefon oder SMS abgeben – und alle Gebote sind verbindlich.

Wie in jedem Boom-Markt gehen die Bieter oft leer aus. Wenn am Wochenende Häuser gezeigt werden, würden die willigen Käufer am Montag und Dienstag wie verrückt Gebote abgeben, sagt Gary Bates vom Osloer Architekturbüro Space Group – und ein paar Tage später sei der Frust groß. „Ich sehe Leute, die auf etwas bieten und komplett ausflippen", sagt er. „So sieht es gerade auf dem Markt aus."

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