• The Wall Street Journal

Investoren haben Appetit auf Problem-Immobilien

    Von CRAIG KARMIN

Als Jason Joseph im Jahr 2009 in Atlanta ein Investmentunternehmen startete, da wollte er eigentlich problematische Immobilienkredite von US-Banken übernehmen. Inzwischen trifft man ihn anstatt in seiner Heimat aber häufige in London, München oder Amsterdam an.

„Europa bietet derzeit die besten Gelegenheiten, die ich in den vergangenen zehn Jahren gesehen habe", sagt Joseph. „Banken, die üblicherweise an Giganten der Private-Equity-Branche verkauft haben, schauen sich nach anderen Möglichkeiten um." Sein Unternehmen Hibernian Pacific Holdings hat im Januar einen Vertrag zur Übernahme eines Büroparks in Deutschland geschlossen - Kostenpunkt: 80 Millionen Euro.

Für Joseph war es der erste Deal in Europa. Er will im Laufe dieses Jahres Immobilien oder entsprechende Kredite im Volumen von 600 Millionen Euro kaufen, etwa das Dreifache dessen, was er in den USA angepeilt hat.

Auch schwierige Immobilien finden ihren Käufer

Jetzt, da die Angst vor dem Kollaps des Euro verschwunden ist, gelingt es Banken in zunehmendem Maße, sich von schwierigen Immobilienkrediten zu trennen. Bisher, so heißt es in einer Untersuchung von Morgan Stanley, stehen europäische Banken noch ziemlich am Anfang eines Prozesses, rund 600 Milliarden Euro Vermögenswerte im Bereich von Geschäftsimmobilien aus den Boomjahren zu verkaufen, abzubezahlen oder abzuschreiben.

In diesem Jahr dürften europäische Banken für insgesamt 25 Milliarden Euro geschäftliche Immobilien und entsprechende Kredite auf den Markt bringen, schätzt Cushman & Wakefield. 2012 waren es 21,7 Milliarden, 2011 nur 14,9 Milliarden Euro.

Bislang waren amerikanische Private-Equity-Firmen wie Blackstone, Cerberus und Lone Star Funds die großen Käufer auf diesem Markt. Doch die Großen zahlen den Banken weniger, als kleinere Investoren. Diese wollen die Immobilien länger halten, setzen nicht auf kurzfristige Renditen und orientieren sich deshalb mit ihren Preisen stärker am tatsächlichen Wert einer Immobilie, verlangen also geringere Abschläge.

Am Markt lässt sich inzwischen eine noch kleine, aber wachsende Gruppe von Anlegern ausmachen, die für Banken interessant sind: Staatsfonds, vermögende Einzelinvestoren, kleine Beteiligungsgesellschaften und sogar sogenannte REITs, also Immobilien-Aktiengesellschaften, deren einziger Zweck im Halten und Verwalten von Immobilien besteht. In dem aktuellen Niedrigzinsumfeld sind für die die vergleichsweise hohen Renditen interessant, die diese Objekte versprechen.

Das ist bei den Banken nicht unbemerkt geblieben, die in erhöhtem Maße nach kleineren Einzelkäufern Ausschau halten – als Alternative zu den großen Paketverkäufen an Branchenriesen aus dem Investmentbereich.

Im Oktober vergangenen Jahres hat die Royal Bank of Scotland für eine Milliarde Dollar zwei große Immobilien in Frankfurt und Berlin an den norwegischen Staatsfonds und Axa Real Estate Investment Managers verkauft. Die britische Bank, die schon häufiger ein Geschäft ohne die großen Private-Equity-Gesellschaften gemacht hat, veräußerte erst kürzlich ein Bürogebäude in Dublin an Kennedy Wilson, eine Investmentfirma aus Beverly Hills.

Private-Equity zahlt deutlich weniger

„Wir könnten an eine Beteiligungsgesellschaft für 75 verkaufen und die verkaufen das Gebäude für 100, oder wir verkaufen es selbst für 100", beschreibt Mark Bailie, ein leitender Manager bei der RBS, der selbst für den Abbau des Portfolios mit schwierigen Immobilien zuständig ist, die Situation.

In Spanien hatte der Banco Santander Ende 2011 zwar zunächst mit Morgan Stanley Real Estate über den Verkauf eines Immobilienportfolios mit einem Buchwert von 3 Milliarden Euro verhandelt. Doch kurz vor dem Abschluss platzte das Geschäft und die spanische Großbank verkaufte die meisten Wohnungen in dem Paket an Einzelpersonen, die deutlich weniger Preisnachlass verlangten als die Immobilientochter der US-Bank, wie Personen mit direkter Kenntnis des Verkaufsprozesses erklärten.

[image] Maxwell Photography

Kennedy Wilson hat das Dubliner Gebäude State Street zusammen mit einem Partner einer Tochter der britischen Royal Bank of Scotland abgekauft.

Zu denen, die derzeit am stärksten als Verkäufer von Immobilien und Krediten am Markt auftreten, gehören neben der RBS die Lloyds Banking Group und die Commerzbank . Letztere verkündete im November, sie wolle ihr 56 Milliarden Euro schweres Immobilienportfolio bis Ende 2016 um rund 60 Prozent verkleinern.

Einige Schwierigkeiten allerdings bleiben im Abbauprozess auf dem europäischen Markt für Gewerbeimmobilien. Wenn sich die europäische Konjunktur erneut massiv abkühlt, dann werden auch die Verkaufszahlen zurückgehen. Bankanalysten sagen überdies, die jüngst beschlossenen Erleichterungen bei den Regeln nach Basel III könnten dazu führen, dass der Druck für die Banken nicht mehr so groß ist, sich schnell von ihren Immobilienbeständen zu trennen.

Trotzdem: Banken stehen unter Druck, sich möglichst bald von ihren schlechten Immobilienkrediten zu trennen. Einige fürchten, dass die Ausfälle wieder zunehmen. Außerdem laufen viele mittelfristige Mietverträge aus, und es steht kaum zu erwarten, dass bei den Anschlussverträgen ähnlich hohe Quadratmeterpreise ausgehandelt werden können, wie vor der Krise.

Auf der Käuferseite besteht die Hoffnung, dass von den Bad Banks in Europa in diesem Jahr mehr Immobilien und verwandte Kredite auf den Markt gebracht werden.

Bad Banks haben große Portfolien

Unter diesen Abwicklungsbanken ist etwa in Irland die National Asset Management Agency, deren Portfolio per Ende September mit 24 Milliarden Euro bewertet wurde. Ebenfalls auf der Verkäuferseite ist die Sareb, die Bad Bank in Spanien, die erst Ende vergangenen Jahres gebildet wurde.

Überdies gibt es noch immer große Finanzinstitutionen mit großem Immobilienbesitz und großen Immobilienkrediten in den Büchern, die kollabieren und damit für Nachschub sorgen. Ende vergangener Woche verstaatlichte die niederländische Regierung zum Beispiel die Allfinanzgruppe SNS Reaal, die sich mit Immobilienprojekten in Spanien, in den Niederlanden und den USA massive Verluste eingehandelt hat.

Den etablierten Private-Equity-Investoren ist ob der neuen Konkurrenz kleinerer Spieler nicht bange. Sie hätten den Vorteil, dass sie sich mit den Bürokratien und den politischen Systemen schon gut auskennen, sagte Ken Caplan, der Europa-Chef von Blackstone: „Es gibt nur wenige am Markt, die mit großen, komplexen Deals mit Problemimmobilien klar kommen."

Blackstone ist mit 55 Mitarbeitern in Europa vertreten, und das schon seit 1996. Im vergangenen Jahr hat die Firma hier 3,5 Milliarden Dollar Beteiligungskapital investiert, so viel wie nie zuvor.

[image] dapd

Der Einkaufs- und Bürokomplex "Neues Kranzler Eck" am Berliner Kurfürstendamm mit der berühmten Café-Rotunde gehörte zu den beiden Großimmobilien, die Axa Real Estate Investment Managers zusammen mit dem norwegischen Staatsfonds der Royal Bank of Scotland abgekauft haben - für 784 Millionen Euro.

Einige US-Investoren haben sich unterdessen entschieden, ihr Geschäft zurückzufahren. Die auf Immobilienbeteiligungen spezialisierte Rockpoint Group aus Boston etwa hat im vergangenen Jahr ihre Niederlassung in Frankfurt geschlossen. Rockpoint-Partner Bill Walton sagte, man habe den Eindruck gehabt, bessere Anlagechancen im Heimatland zu haben. Rockpoint hat gerade 2 Milliarden Dollar Kapital eingesammelt.

Das Interesse an europäischen Immobilien wächst

Viele der Neulinge am Markt gehen jedoch die nötigen Vorleistungen ein, um in Europa erfolgreich zu sein. Kennedy Wilson etwa startete hier vor 18 Monaten, ursprünglich wollte er sich vor allem auf Großbritannien und Irland konzentrieren. Kürzlich eröffnete er jedoch ein Büro in Madrid.

Im Dezember übernahm seine Firma zusammen mit einem Partner einen Kredit, der mit einem Bürogebäude in Dublin besichert ist. Damit summierten sich die Käufe von Kennedy Wilson zusammen mit Partnern wie der Deutschen Bank in Europa im vierten Quartal auf 900 Millionen Dollar. „Wir sind Immobilienbetreiber und verwalten alles selbst, was uns gehört", sagte Mary Ricks, die Chefin für das Europageschaft von Kennedy Wilson.

Real-Estate Investment Trusts aus den USA investierten im vergangenen Jahr rund 5,5 Milliarden Dollar in Europa, geht au seiner Aufstellung von Green Street Advisors hervor, wo die Geschäfte von REIT-Gesellschaften verfolgt werden.

Darin enthalten sind Immobilien mit einem Gesamtwert von mehr als 800 Millionen Dollar, die Brookfield Office Properties aus New York im Londoner Finanzdistrikt vom britischen Immobilienkonzern Hammerson übernahm.

Simon Property, der größte der amerikanischen Shopping-Mall-Betreiber, hat im vergangenen Jahr mit etlichen europäischen Banken und anderen Immobilienbesitzern gesprochen, bevor das Unternehmen sich schließlich am französischen Einkaufszentrumsspezialisten Klépierre beteiligte, sagte ein Informant aus dem Umfeld der Gesellschaft. Verkäufer war die französische Großbank BNP Paribas.

„Stress auf dem europäischen Finanzmarkt sollte den Käufern weitere Gelegenheiten eröffnen", vermerkte Green Street Advisors im vergangenen Herbst in einem Bericht.

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