• The Wall Street Journal

In Spanien beginnt die Schnäppchenjagd auf Immobilien

    Von SHAHEEN SAMAVATI und CHRISTOPHER BJORK

HACIENDA DEL ÁLAMO – Es herrscht eine unheimliche Stille in dem halbfertigen Ferienort. Und doch könnten die Häuser dort bald Abnehmer finden. Denn in diesem Jahr startet ein großer Immobilien-Ausverkauf in Spanien.

Reuters

Nach dem Ende des Immobilienbooms warten zehntausende Häuser in Spanien auf Käufer.

Knapp 25 Kilometer vor der Küste im Südosten Spaniens wurden in Hacienda del Álamo 2.000 Häuser um einen gut gepflegten Golfplatz herum gebaut. Doch dann hatte der zehn Jahre währende Immobilienboom ein Ende. Als die Blase platzte, hatte noch nicht mal die Hälfte der Häuser einen Käufer gefunden. Nur 200 von ihnen sind das ganze Jahr bewohnt. Neue Straßen, Strom- und Wasserleitungen reichen kilometerweit ins offene Land – dorthin, wo noch mehr Häuser errichtet werden sollten.

Hacienda del Álamo ist kein Einzelfall in Spanien. Zehntausende Häuser warten hier auf neue Käufer. Die Regierung hat sie Ende vergangenen Jahres übernommen und dürfte sie nun zu Schnäppchenpreisen verkaufen. Das ist Teil der Bemühungen, die Bankenkrise zu beenden, die von der Immobilienblase ausgelöst wurde.

Seit ihrem Höhepunkt vor fünf Jahren sind die Immobilienpreise in dem Land um 30 Prozent gefallen, in einigen Gegenden an der Mittelmeerküste sogar um die Hälfte. In Hacienda del Álamo wechselte eine Dreizimmerwohnung gerade für 80.000 Euro den Besitzer.

Die günstigen Preise haben einige große Investoren angelockt. Die amerikanischen Firmen Lone Star Funds und Cerberus Capital Management haben von den kriselnden Banken bereits Immobilienkredite übernommen, die nicht bedient wurden. Andere Unternehmen wie die Fortress Investment Group und Centerbridge Partners kaufen Plattformen, auf denen Immobilien angeboten werden.

„Die sich weiter verändernden Preise und die große Masse an Häusern, die verkauft werden dürfte, zieht viele auf Immobilien spezialisierte Investoren in die Region", sagt Olaf Díaz-Pintado, Leiter der Investment-Sparte bei Goldman Sachs in Spanien.

Die spanische Regierung hat eigens eine Bad Bank namens Sareb gegründet, um die Immobilien zu verkaufen. Dort wollte man sich nicht zur Verkaufsstrategie äußern. Sareb befindet sich noch in der Gründungsphase. Es könnte zu ähnlichen Verzögerungen kommen wie es bei den Verkäufen der Bad Bank, die 2009 in Irland gegründet wurde, der Fall war.

Beobachter gehen aber davon aus, dass sich Käufer für die Immobilien finden lassen. Auch anderen Investoren ist es in jüngerer Zeit wieder verstärkt gelungen, im Zuge der Krise gepfändete Immobilien loszuwerden.

Geisterstädte sind entstanden

Das könnte Orten wie Hacienda del Álamo, der im Moment wie eine Geisterstadt wirkt, neues Leben einhauchen. Ein Fünf-Sterne-Hotel, das dort vor drei Jahren fertiggestellt wurde, steht leer, es hat niemals einen Gast aufgenommen. In verlassenen Geschäften hängen Schilder, auf denen „zu vermieten" und „zu verkaufen" steht. Eigentlich sollten dort teure Boutiquen und internationale Restaurants eröffnen.

Hacienda del Álamo erstreckt sich über rund 2.400 Quadratkilometer und wurde zwischen 2002 und 2009 von dem nicht mehr existierenden Entwicklungsgesellschaft Armilar in Zusammenarbeit mit der spanischen Bank Catalunya Caixa entworfen, die auch einen Kredit in Höhe von 800 Millionen Euro beisteuerte. Im vergangenen Jahr musste die Bank neben drei weiteren Geldinstituten von der spanischen Regierung gerettet werden, nachdem sie auf faulen Krediten in Milliardenhöhe gesessen hatte.

Im Zuge der Rettung wurde das Immobilien-Portfolio in Höhe von 6,7 Milliarden Euro – dazu gehört auch Hacienda del Álamo – auf eine neu errichtete Bad Bank übertragen. Insgesamt Immobilienkrediten und zwangsversteigerte Immobilien im Wert von 50 Milliarden Euro halten, bei den meisten handelt es sich um Wohnhäuser. Bei der Verwaltung von Hacienda del Álamo und bei der Caixa Catalunya wollte sich dazu niemand äußern.

Banken mussten die Preise drastisch senken

Einige spanische Banken wie die Banco Santander und die Banco de Sabadell, die von der Krise nicht so hart getroffen wurden, konnten Ferienhäuser in umliegenden Orten verkaufen, nachdem sie die Preise drastisch gesenkt hatten. „Wir mussten mit den Preisen runter gehen und einige große Verluste hinnehmen", sagte Sabadell-Chef Jaume Guardiola bei einer Pressekonferenz im vergangenen Monat. „Aber wir haben kaum noch Häuser im Angebot." Sabadell senkte die Preise im vergangenen Quartal und verkaufte 6.000 Immobilien für rund eine Milliarde Euro – das war etwa die Hälfte der Verkäufe im gesamten Jahr 2012.

Das amerikanische Auktionshaus Kennedy Wilson organisierte im Oktober den Verkauf von 50 Wohnungen in Hacienda del Álamo. „Die drastischen Nachlässe der Banken wirkten sich auf die Preise aus", sagt Ronald Lafever von Kennedy Wilson Europe. Trotz der niedrigen Preise sei die Versteigerung ein Erfolg gewesen, weil viele auf das Projekt aufmerksam geworden seien. Die meisten Käufer kamen aus Großbritannien und Norwegen, berichtet er.

Manchmal sei es ihm peinlich, seinen Kunden die extrem niedrigen Angebote vorzulegen, sagt John Green, ein Profi-Golfer aus dem englischen Kent und Besitzer der Immobilienfirma Hacienda Golf Properties, die Häuser in Hacienda del Álamo verkauft und verwaltet. In einem Fall sei er schon von 210.000 Euro auf 95.000 Euro heruntergegangen – das erste Angebot lag aber bei nur 30.000 Euro. „Es ist egal, wie niedrig ich den Preis ansetze", sagt er. „Die Leute gehen bis zum Äußersten, wenn es darum geht, ein Schnäppchen zu machen."

Der Ausverkauf von Sareb dürfte die Preise weiter nach unten drücken. Anders als andere Banken kann Sareb potenziellen Käufern keine flexible Finanzierung anbieten. „Das bedeutet, dass sie die Preise senken müssen – und zwar deutlich", sagt Carlos Ferrer-Bonsoms von der Immobilienberatungsfirma Jones Lang Lawalle in Spanien. Doch selbst dann könnte es Jahre dauern, bis jemand in die bereits bestehenden Häuser einzieht und noch länger, bis die angefangenen Bauten fertiggestellt sind, befürchtet er.

Die europäische Finanzkrise und die unsichere Lage auf dem Arbeitsmarkt hielten die typischen Ferienhaus-Käufer von Investitionen ab. „Im Moment gibt es keine Nachfrage", sagt Ferrer-Bonsoms. „Erst recht nicht an einem Ort wie Hacienda del Álamo, der praktisch im Niemandsland liegt."

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