• The Wall Street Journal

Häuserpreise in den USA am Wendepunkt

    Von NICK TIMIRAOS

Es gibt gute Nachrichten vom krisengeschüttelten US-Immobilienmarkt: Die Häuserpreise sind in diesem Jahr wohl zum ersten Mal seit 2006 wieder gestiegen. Der Preisauftrieb könnte die Erholung des Immobilienmarktes beschleunigen – und das trotz der nur mäßigen Erholung der Gesamtwirtschaft.

Der US-Häusermarkt hatte in den vergangenen Jahren schon mehrmals für Lichtblicke gesorgt, die sich später jedoch als Fata Morgana erwiesen. Aber die Wiederbelebung, die im Frühjahr begann, hat sich im Sommer und Herbst nun endlich verstärkt.

Der jüngste Beleg dafür kam am Mittwoch, als der Standard & Poor's/Case-Shiller 20-Städte-Index für Oktober einen Preisanstieg von 4,3 Prozent zum Vorjahr auswies. Seit Januar sind die Preise um 6,9 Prozent gestiegen, das stärkste Plus für den Zehn-Monats-Zeitraum seit 2005. Ein anderer Index von Lender Processing Services wies für den gleichen Zeitraum einen Anstieg der Häuserpreise um 5,2 Prozent aus.

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Die Häuserpreise in den USA ziehen wieder an. Das ist ein gutes Zeichen für die Erholung des Immobilienmarktes.

„Der Trend hat sich verändert", sagte Ivy Zelman, Chef des Analysefirma Zelman & Associates. „Für Amerikaner ist es wieder in Ordnung, Wohnungen und Häuser zu kaufen – es ist kein Tabu mehr – und diese veränderte Stimmung könnte einen sehr starken Effekt haben."

Gründe für den Preisanstieg liegen vor allem in der höheren Nachfrage und dem deutlichen Rückgang bei den zum Verkauf stehenden Häusern. Auch Zwangsräumungen durch Banken sind rückläufig, nachdem vor zwei Jahren ans Licht gekommen war, dass die Institute massenweise Bescheide verschickt hatten, ohne die Einzelfälle überhaupt geprüft zu haben. Seitdem sind die Banken aktiver geworden, was die Gestaltung von Kreditbedingungen oder die Zustimmung zu Verkäufen angeht, bei denen sie für das Haus weniger bekommen als der Kreditnehmer ihnen eigentlich schuldet. Der Rückgang bei der Zahl neuer Zwangsräumungen hat dazu geführt, dass auch die Zahl der Schnäppchenangebote am Häusermarkt gesunken ist.

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Auch eigentlich verkaufswillige Hausbesitzer haben sich zurückgehalten und nicht verkauft, weil sie die aktuellen Preise für zu niedrig erachteten. Die Zahl der zum Verkauf stehenden Wohnimmobilien ist deshalb so niedrig wie seit elf Jahren nicht mehr. Und schließlich schlägt sich auch die geringe Bautätigkeit der vergangenen Jahre negativ auf das Angebot nieder, die Menge der zum Verkauf stehenden Neubauten liegt auf dem niedrigsten Niveau seit mindestens 50 Jahren.

Die Nachfrage hat sich unterdessen verstärkt. Zunächst sind dafür kräftige Abschläge bei den Verkaufspreisen verantwortlich, so dass Investoren entweder auf gute Renditen bei einer Vermietung oder auf einen gewinnträchtigen Wiederverkauf setzten. Aber auch traditionelle Käufer, die tatsächlich in den Häusern wohnen wollen, sind zurückgekehrt, weil die Hypothekenzinsen auf einem Rekordtief liegen, die Mieten stiegen und immer mehr Jobs entstanden.

„Die Leute wollen nicht mehr bei Mama und Papa wohnen, und die Mieten sind deutlich schneller gestiegen als die Hypothekenraten", sagte Glenn Kelman, Chef der Immobilienfirma Redfin.

Damit soll nicht in Abrede gestellt werden, dass sich der amerikanische Häusermarkt noch immer in einem fragilen Zustand befindet und es viel Gegenwind für eine vollständige Stabilisierung gibt. Die Konditionen für Hypothekenkredite sind noch immer scharf, und die Kreditgeber schauen genau auf die Wertgutachten und die Einkommensentwicklung der Hauskäufer, um ihre Darlehen wasserdicht zu machen. Und noch immer müssen Millionen von Schuldnern ihrer Bank mehr zurückzahlen als ihre Häuser aktuell wert sind.

Aber der mittlere Verkaufspreis von Bestandsimmobilen ist laut Maklerverband seit neun Monaten im Vorjahresvergleich gestiegen, was es seit dem Höhepunkt des Immobilienbooms im Mai 2006 nicht mehr gegeben hat. Im November lag er bei 180.600 US-Dollar.

Der Preissprung nach oben kommt daher, dass mehr Käufer auf der Jagd nach weniger Verkaufsobjekten sind. „Wir sehen teilweise einen verrückten Wettbewerb. Angebot und Nachfrage laufen jetzt wieder zugunsten der Verkäufer", sagte Nani Luculescu, Maklerin in Anaheim, Kalifornien.

Einige Käufer überbieten dabei nicht nur den geforderten Verkaufspreis, sie offerieren auch komplette Barzahlung oder verzichten auf eine Besichtigung, um es dem Verkäufer so einfach wie möglich zu machen.

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