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Berliner Villen sind wieder im Kommen

High-end homeowners are returning to the villas of southwest Berlin, a symbol of luxury until World War II. The Jundefs bought a 1930s villa and tore it down to build a new seven-bedroom mansion. Photo: Alexa Vachon for The Wall Street Journal.

Die Berliner Villa ist wieder im Kommen. Käufer legen für restaurierte historische Häuser immer höhere Summen auf den Tisch – oder sie reißen alte Gebäude ab und fangen ganz von vorne an.

Gut betuchte Immobilienkäufer zieht es vor allem in den Südwesten der Stadt, wo vor dem Krieg exklusive Wohngegenden mit massiven Häusern und idyllischem Ausblick entstanden.

Am stärksten sind die Preise in Potsdam gestiegen, wo sich vor den Toren Berlins Villen und Parks aneinanderreihen. In den 1910er und 1920er Jahren lockte die Stadt Bankiers und Filmstars an, verschwand nach dem Krieg jedoch hinter der Grenze zu Ostdeutschland. Was damals eine erstklassige Lage war, ist es auch heute noch, so zum Beispiel der Griebnitzsee nahe Babelsberg im östlichen Teil Potsdams sowie die Berliner Vorstadt. In Berlin selbst stehen die teuersten Villen in Dahlem, Grunewald und Teilen von Wannsee.

In den vergangenen zehn Jahren hätten sich die Preise für Villen verdoppelt, sagt Günter Fischer, Geschäftsführer der Potsdamer Niederlassung von Engel & Völkers. „Man findet nichts mehr unter 1,5 Millionen Euro", sagt er.

In der Berliner Vorstadt kostet eine 567 Quadratmeter große Villa mit Seeblick aus dem Jahr 1902 derzeit 3,5 Millionen Euro, obwohl es nicht einmal Bodenbeläge oder Badarmaturen gibt.

Nach den Hausbesetzern kamen die Architekten

Die Villen in dieser Gegend waren Anfang der 1990er Jahre zu einem Paradies für Hausbesetzer geworden, während die Behörden noch mit verschiedensten Ansprüchen darauf kämpften. Trotz ihres schlechten Zustands seien diese Häuser oft leichter zu renovieren als ihre Gegenstücke in Westberlin, sagt Architektin Petra Kahlfeldt, die sich darauf spezialisiert hat, historische Villen zu restaurieren und neue Luxushäuser zu entwerfen. „Im Osten hatte keiner die Möglichkeit, sein Haus zu renovieren", sagt sie. „Sie lebten mit dem, was sie hatten. Also muss man nicht erst die Geschmacklosigkeiten der 70er und die schlechten Materialien der 80er rausreißen."

Der neue Villen-Boom in Berlin

Petra Kahlfeldt und ihr Mann haben vor kurzem eines der bekanntesten Wohnhäuser Potsdams restauriert: Die Villa Kampffmeyer, die in den 1920er Jahren für eine Familie von Mühlenbesitzern gebaut wurde und heute einem deutschen Financier gehört, der in London arbeitet. Das 1.100 Quadratmeter große Haus mit vier Stockwerken zeigt immer noch Überbleibsel seiner Geschichte als ostdeutsche Grenzstation (im Keller sind Gefängniszellen zu finden), doch bei der Renovierung wurden neuere Elemente weitgehend wieder entfernt.

Einige der größten Villen Berlins wurden in Wannsee erbaut. In den 1930ern war die Insel Schwanenwerder eine der exklusivsten Wohngegenden der Stadt. Einst wohnte dort die jüdische Elite der Stadt. Heute gibt es einige Dutzend Villen auf der Insel, von denen aktuell keine auf dem Markt ist. Anita Gärtner, Geschäftsführerin der Berliner Niederlassung von Pantera/Sotheby's International Realty, schätzt diese Immobilien auf einen Wert von knapp 10.000 Euro pro Quadratmeter.

Dahlem und Grunewald sind der Kern der Berliner Villengegend. Von dort aus haben Bewohner leichten Zugang zum Kurfürstendamm und seinen Luxusboutiquen. Käufer zahlen hohe Summen für Häuser mit Seeblick in Grunewald, sagen Immobilienmakler. Eine solche Villa kann für 10 Millionen Euro vom Markt gegen, mehr als dreimal so viel wie ein ähnliches Haus auf der anderen Straßenseite ohne Seeblick, sagt Frank Eliah Reich, Immobilienmakler bei Engel & Völkers.

Vom Ein- zum Mehr- zum Einfamilienhaus

Viele Villen in der Gegend wurden nach dem Zweiten Weltkrieg in Mehrfamilienhäuser verwandelt, und zwischen den Villen entstanden große Wohnhäuser. Heute werden diese Villen wieder in Einfamilienhäuser umgebaut. Auch die einstige Zentrale des Filmvertriebs Pacelliallee in Dahlem wird als Villa verkauft. Das Backsteingebäude mit 650 Quadratmetern aus den frühen 1920er Jahren hat 16 Zimmer. Der Preis liegt bei 2,4 Millionen Euro.

Ausländische Käufer, vor allem aus Russland, tragen zu den steigenden Preisen bei, sagt Gärtner. Viele dieser Käufer lassen die Immobilie dann abreißen. 2008 entschieden sich Natalia Jundef und ihr Mann, die bis dahin eine kleine Villa in Grunewald gemietet hatten, eine eigene Immobilie zu kaufen. Ein Jahr lang suchten sie nach ihrem Traumhaus, bis sie eine 30er-Jahre-Villa in Dahlem fanden und Kahlfeldt baten, ihr neues Zuhause zu erschaffen.

Die Villa war mehrmals schlecht renoviert worden, also wollten die russischstämmigen Jundefs von vorne anfangen. Am Ende hatten sie einen Neubau im klassischen Stil mit moderner Einrichtung, einem Wellness-Bereich und einer geräumigen Wohnküche. Das 840 Quadratmeter große Haus hat acht Zimmer und acht Bäder auf vier Etagen.

Das Paar mit vier Kindern fühlt sich von dem kleinen Grundstück jedoch etwas eingeschränkt. Die Modedesignerin und der Juwelier haben deshalb ein Auge auf das Nachbargrundstück geworfen. Auch das Patchwork-Haus dort ist wirklich nicht schön. Aber ein Angebot haben sie dennoch gemacht. „Wir würden es natürlich abreißen", sagt sie. „Und dann einen größeren Garten machen."

Kontakt zum Autor: redaktion@wallstreetjournal.de

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