Das Baugrundstück der zukünftigen Crossrail-Haltestelle an der Tottenham Court Road im Zentrum von London. Daniella Zalcman for The Wall Street Journal

Es ist der größte Ausbau des öffentlichen Verkehrssystems von London seit dem Zweiten Weltkrieg: In der ganzen Stadt graben Bauarbeiter Tunnel, legen Schienen und errichten neue Bahnhöfe.

Doch lange vor dem ersten Spatenstich der sogenannten Crossrail-Bahn schlossen Investoren ihre Wetten ab. Wie wird sich der riesige Londoner Immobilienmarkt durch dieses Projekt verändern?

Bauunternehmen wie Derwent London und Great Portland Estates GPOR.LN -0,38% Great Portland Estates PLC U.K.: London GBp654,00 -2,50 -0,38% 01 Sept. 2014 11:59 Volumen (​15 Min. verzögert) : 59.168 KGV 0,05 Marktkapitalisierung 2,26 Milliarden GBp Dividendenrendite 0,37% Umsatz/Mitarbeiter 1.045.050 GBp glauben, dass die Crossrail-Bahn neue Mieter anlockt. Darum planen sie große, gemischt genutzte Immobilien in der Nähe der Bahnhöfe. Derwent habe schon lange Immobilien in solchen Gegenden gekauft, sagt Unternehmenschef John Burns. „Doch seit die Pläne für Crossrail zur Wirklichkeit werden, kaufen wir umso mehr", sagt er. Der Wert von Immobilien nahe den neuen Haltestellen ist darum in die Höhe geschossen.

Vergangenen Sommer wurde die ehemalige Zentrale der Tageszeitung „The Guardian" zum Verkauf angeboten. Über 20 Investoren gaben Gebote ab. Am Ende schnappte sich Viridis Real Estate für 29 Millionen Pfund (35,6 Mio. Euro) das Gebäude – fünf Millionen Pfund mehr, als ursprünglich verlangt wurden.

London will unter der Oberfläche wachsen

Daniella Zalcman for The Wall Street Journal

David Hookey, Broker bei der Immobilienberatung DTZ, hat an dem Verkauf mitgearbeitet. Die geplante Crossrail-Station habe das Interesse an der Immobilie gesteigert: „Es war eine der am stärksten umkämpften Immobilien des vergangenen Jahres", sagt er. „Wir hatten nicht erwartet, so weit über den geforderten Preis hinauszukommen."

Die Crossrail-Bahn soll 2018 ihre ersten Passagiere befördern. Zum existierenden U-Bahn-Netz sollen dadurch neue Verbindungen und mehr Kapazitäten hinzukommen. Allein unter Zentral- und Südostlondon sollen 21 Kilometer neue Tunnel entstehen. Insgesamt soll das Netz am Ende 117 Kilometer lang sein und 37 Haltestellen haben, von denen acht neu gebaut werden.

Die Regierung von Premierminister David Cameron will 15 Milliarden Pfund für das Projekt investieren. Cameron glaubt, dass ein modernes Schienennetz für das Wachstum der Stadt unerlässlich ist. Die beteiligten Städteplaner sagen, dass London durch das Crossrail-Netz mit anderen globalen Finanzmetropolen mithalten könne. Der Stau im existierenden U-Bahnnetz werde dadurch reduziert und die Reisezeiten würden verkürzt, sagen sie.

Schon jetzt schafft das Projekt dringend benötigte Jobs in der Londoner Baubranche, die unter der schwachen Konjunktur leidet. 2012 wurden in der Londoner City so wenige Büroimmobilien gebaut wie seit 25 Jahren nicht mehr. Das berichtet die Immobilienberatung Drivers Jonas Deloitte.

Die Befürworter des Projekts behaupten auch, dass sich dadurch neue Perspektiven für einige Teile von London eröffneten. Laut einem Bericht der Beratungsfirma GVA vom Oktober, den Crossrail in Auftrag gegeben hat, könnte das Projekt den Wert von Wohnimmobilien in der Nähe der Haltestellen von Zentrallondon um bis zu 25 Prozent steigern. Bürogebäude könnten in den nächsten zehn Jahren bis zu zehn Prozent an Wert gewinnen.

Doch Crossrail könnte sich auch als eine riesige Verschwendung von Steuergeldern herausstellen. Kritiker sagen, dass das Projekt zu teuer sei und auf Strecken fahren werde, die längst von der existierenden U-Bahn und den Regionalzügen bedient werden.

Canary-Wharf-Gegend als Gewinner

Einige Experten glauben, dass manche Immobilienbesitzer zwar profitieren, andere aber auch unter dem Projekt leiden könnten. Einer der größten Gewinner werde die Canary-Wharf-Gegend sein. Dort wird eine neue Haltestelle gebaut, durch die Reisende zum Beispiel zum Flughafen Heathrow nicht mehr eine Stunde sondern nur noch 40 Minuten brauchen werden.

Doch das könnte anderen Vermietern schaden, da die Büromieten in Carnary Wharf derzeit niedriger sind als in anderen ähnlichen Bezirken. „Von den Verlierern redet hier keiner", sagt John Lutzius, Analyst bei Green Street Advisors. „Doch ein möglicher negativer Effekt [für Vermieter] wird sein, dass der Billigmarkt besser zugänglich wird."

Andere Megaprojekte in London hatten in den vergangenen 25 Jahren nur mittelmäßigen Erfolg. So hat die Stadt etwa 6,5 Milliarden Pfund ausgegeben, um die nötigen Austragungsstätten und die Infrastruktur für die Olympischen Spiele zu bauen. Die Spiele waren zwar ein Erfolg. Doch ob dadurch Ostlondon auch langfristig profitieren kann, wird sich noch zeigen müssen.

Neue Haltestelle in der Olympic-Park-Gegend

In der Olympic-Park-Gegend soll eine weitere neue Haltestelle entstehen. „Die britische Regierung hat ein Händchen dafür, öffentliche Gelder so in Infrastruktur zu investieren, dass hinterher auch private Investoren in diese Gegenden kommen", sagt Peter Lowy, Chef der Westfield Group, die 1,5 Milliarden Pfund in einen Unterhaltungs- und Einzelhandelskomplex neben dem Olympic Park investiert hat.

Die Idee, wichtige Knotenpunkte in West- und Ostlondon zu verbinden, reicht bis in die Zeit von Winston Churchill zurück. 2008 nahm der Plan dann endlich Form an. Das Parlament willigte ein, dass zukünftige Ticketeinkünfte, Steuergelder und eine besondere Steuer für Unternehmen in London den Bau finanzieren sollten. Crossrail soll jährlich 200 Millionen Fahrgäste befördern und die Kapazitäten der öffentlichen Verkehrsmittel der Stadt so um zehn Prozent erhöhen.

Der Erfolg von Crossrail wird auch an nahe gelegenen Immobilienprojekten gemessen werden. Crossrail besitzt zwölf Grundstücke nahe der Bahnhöfe, auf denen etwa 230.000 Quadratmeter an Geschäfts-, Wohn- und Verkaufsflächen entstehen sollen.

Bei fünf Grundstücken arbeitet Crossrail schon mit Bauunternehmen zusammen; ein weiteres Grundstück in Farringdon soll Ende 2013 vermarktet werden. Aus dem Verkauf der Grundstücke und Beteiligungen an Immobilienprojekten sollen Einkünfte von 500 Millionen Pfund entstehen.

Viele Gebäude sollen entstehen

Derwent will auf der geplanten Crossrail-Station an der Tottenham Court Road eine 25.500 Quadratmeter große Immobilie errichten. Nahe der geplanten Station in Farringdon will Henderson Global Investors zwei Büro- und Einzelhandelsgebäude bauen. Ganz in der Nähe will Axa Real Estate Managers in Zusammenarbeit mit dem iranisch-britischen Akademiker Nasser Khalili einen 19.500 Quadratmeter großen Bürokomplex entstehen lassen. Und Goldman Sachs GS +0,82% Goldman Sachs Group Inc. U.S.: NYSE $179,11 +1,46 +0,82% 29 Aug. 2014 16:02 Volumen (​15 Min. verzögert) : 2,55 Mio. NACHBÖRSLICH $179,11 0,00 % 29 Aug. 2014 18:29 Volumen (​15 Min. verzögert) : KGV 11,02 Marktkapitalisierung 78,91 Milliarden $ Dividendenrendite 1,23% Umsatz/Mitarbeiter 1.109.820 $ besitzt dort ein Grundstück, auf dem ein 93.000 Quadratmeter großes Gebäude entstehen könnte.

Doch einige Experten weisen darauf hin, dass viele dieser Projekte bisher nichts als Pläne sind. Die Konjunktur sorgt für Unsicherheit, und es dauert noch Jahre, bis die Crossrail-Bahn fertig gebaut sein wird. Wenn sich der Bau weiter verzögert oder weniger Passagiere mit der Bahn fahren als erhofft, könnten Investoren Verluste erleiden. „Im Moment ist noch alles Spekulation", sagt Tony McCurley, Partner bei der Immobilienfirma GM Real Estate.

Kontakt zum Autor: redaktion@wallstreetjournal.de