Am Mittag tobt auf der Piazza vor dem weltberühmten Kasino von Monte Carlo das volle Leben. Geschäftsleute in Maßanzügen treffen sich draußen zum Business-Lunch. Gestylte Teenager legen eine Shopping-Pause ein, um sich die Haare zu richten und ihre Handys zu checken. Damen in einem gewissen Alter führen ihre winzigen Hunde spazieren.

Das ist das Herz von Monaco, der kleinen Steueroase am Mittelmeer, die Spielwiese des internationalen Jetsets und einer der teuersten Immobilienmärkte der Welt ist. Aber hinter dieser prunkvollen Fassade verbirgt sich ein nüchterner Fakt: Denn die Immobilien hier sind alles andere als glamourös. „Die meisten Wohnblöcke hier sind veraltet und müssen modernisiert werden"; sagt Pieter van Naeltwijk, der im Fürstentum die Agentur Knight Frank vertritt.

Das neue Monaco
Groupo Marzocco

Er deutet auf ein Panoramabild von Monaco in seinem Büro: „Das hier ist scheußlich, das hier ist auch scheußlich, das sieht wie ein Gefängnis aus." Das Problem ist, so sagt er, dass viele der Gebäude in den 1970er und 1980er Jahren errichtet wurden – mit zu kleinen Küchen und veralteter Einrichtung. „Das Leben ist weiter gegangen, aber sie haben sich nicht angepasst."

Doch jetzt kommt ein neuer Wind auf. Der Tour Odéon wird ein 170 Meter hoher Turm. Die Apartments darin verfügen über Marmorböden, Teakmöbel und teure Bulthaup-Küchen aus Deutschland. Wenn es im Sommer fertiggestellt wird, ist es das höchste Gebäude im Fürstentum und überragt den bisherigen Spitzenreiter Le Millefiori, einen Wohnturm aus den späten 1960er Jahren. Mit seiner für Monaco ungewöhnlichen Glasfassade wird es ein echter Hingucker in der Skyline aus Beton.

Computergrafik des 790 Millionen Dollar teuren Tour Odéon Development in Monaco. Ein Apartment in dem Gebäude kostet rund 25 Millionen Dollar. Groupo Marzocco

Das gut 600 Millionen Euro teure Projekt wurde im vergangenen Spätsommer begonnen. 24 Wohnungen kamen auf den Markt. Im Februar waren 18 davon verkauft – zu Preisen von über 20 Millionen Euro. Das größte Apartment umfasst 430 Quadratmeter und kostet 28 Millionen Euro – das Doppelte des üblichen Quadratmeterpreises in Monaco.

Bei solchen Preisen ist der schmale Landstrich zwischen Mittelmeer und Frankreich einer der wenigen Immobilienmärkte im Westen, der aus der globalen Rezession gestärkt hervorgegangen ist. Laut kürzlich veröffentlichten offiziellen Daten machte sich der weltweite Abschwung in Monaco nur als leichte Delle bemerkbar.

Die Wohnungspreise sind mit durchschnittlich 30.600 Euro pro Quadratmeter in Monaco derzeit doppelt so hoch wie noch 2006. Dazu tragen sicher auch die Reize des Staates bei – das milde Mittelmeerklima, die erstklassigen Boutiquen und Restaurants, und der legendäre Ruf von Fürsten und Grace Kelly. Aber es gibt auch finanzielle Motive für Käufer. Außer französische Staatsbürger, für die ein gesondertes Abkommen gilt, müssen Anwohner keine Einkommens, Grund- oder Kapitalertragssteuer zahlen.

Van Naeltwijk sagt, dass auch die globale Unsicherheit das Interesse von Käufern verstärkt hat, vor allem aus Russland. „Wenn Sie in Moskau leben würden, wäre es Ihnen nicht lieber, dass ihre Frau und Ihre Kinder an einem netten, sicheren, sonnigen Ort ohne Steuerprobleme sind?"

Prominenz ist hier ebenfalls reichlich vertreten. Schauspieler Roger Moor, Tennisspieler Novak Djokovic und Rennfahrer Lewis haben hier Wohneigentum. Jeden Mai jagen die Boliden der Formel Eins durch die engen Gassen von Monaco. Von Mick Jagger über Kate Moss bis zu Will Smith hat jeder hier schon Urlaub gemacht, der Rang und Namen hat.

Die hohen Preise sind auch dem knappen Platz geschuldet. Nur etwa 200 Hektar ist Monaco groß – das ist kleiner als der Central Park in New York. „Ein Mangel an Angebot sind ein Grund dafür, warum die Preise so hoch sind", sagt van Naeltwijk. „Aber das ist auch ein Nachteil, weil uns kein Raum für Wachstum bleibt."

Früher hat das Fürstentum solche Probleme schon einmal mit Landgewinnungsmaßnahmen behoben. Das letzte große Programm dieser Art fand unter Fürst Rainier in den 1960er und 1970er Jahren statt. Eine große Plattform wurde ins Meer gebaut, auf dem der Stadtteil Fontvielle mit einem Hafen, dem Stadion, einem Hotel und einem Grace Kelly gewidmeten Park entstand.

Der regierende Monarch, Albert II, hat ebenfalls mit einer Landgewinnung geliebäugelt. 2010 erhielt Daniel Libeskind, der Architekt hinter dem Neubau des World Trade Center in New York, den Zuschlag. Doch der Fürst änderte offenbar seine Meinung, weil sich das Projekt als zu groß, kompliziert und teuer erwies. Der Plan wurde stillschweigend zu den Akten gelegt.

Da Baugrund weiter knapp bleibt, findet Monacos Erneuerung nur in kleinen Scheiben statt. Nach dem Tour Odéon entsteht in der Nähe des Kasinos ein Komplex aus sieben Pavillons. Sie ersetzten ein Art-Déco-Kino und ein Einkaufszentrum. Der gemischt genutzte Komplex, entworfen vom britischen Architekten Richard Rogers, enthält 36 Apartments. Baubeginn ist 2016.

Selbst beim größeren Tour Odéon bleibt für ausländische Käufer nur wenig Platz. Von den 259 Wohnungen kommen die meisten in den Besitz der monegassischen Regierung, die sie subventioniert an die eigenen Bürger vermietet. Der Entwickler, die Groupe Marzocco, hält dazu noch 49 Apartments zurück, darunter auch das fünf Stockwerke umfassende, 3.340 Quadratmeter große Penthouse.

Doch obwohl der Tour Odéon besser ausgestattet ist als die meisten anderen Gebäude in Monaco, liegt er für örtliche Verhältnisse schon weit ab vom Schuss – nahe der französischen Grenze und mehr als 300 Meter von der glamourösen Avenue Princess Grace entfernt. Für Monaco sind das Lichtjahre.

Nathalie Gamory von Monaco Real Estate sagt, dass im Fürstentum ein kurzer Fußmarsch schon ein enormes Preisgefälle ausmachen kann. Am Boulevard d'Italie müsse man für eine 1-Zimmer-Wohnung von 60 Quadratmetern (plus Terrasse) etwa 2.600 Euro im Monat zahlen, plus 250 Euro Servicegebühren. Im wenige hundert Meter entfernten Metropole-Centre seien für ein vergleichbares Apartment, das knapp doppelt so groß ist, 13.000 Euro fällig, zuzüglich 1.000 Euro Gebühren.

„Da gibt es eigentlich keine Logik", sagt Gamory. „Es gibt keine sinnvolle Erklärung, warum ein Stadtteil angesagt ist, und ein anderer nicht, weil alles so nah beieinander liegt." Wer in der richtigen Gegend leben möchte, sollte sich am östlichen Rand des Fürstentums in Larvotto mit seinem großartigen Meerblick umsehen. Am Carré d'Or residieren alle Edelboutiquen.

Die schönste Gegend ist jedoch „der Fels", wie die Anwohner die Altstadt rund um den Fürstenpalast nennen. Das ist jedoch nicht jedermanns Geschmack, weil viele der engen Gassen nicht mit dem Auto befahren werden dürfen. Ein bescheidenes Stadthaus hier kostet etwa 7 Millionen Euro.

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